Η κρίση εμπορικών ακινήτων της Γερμανίας θα μπορούσε να προκαλέσει προβλήματα στις εγχώριες τράπεζες λόγω της υψηλής έκθεσής τους στον κλάδο.

Τον Ιούλιο του 2023, οι ευρωπαϊκές τράπεζες είχαν περίπου 1,4 τρισ. ευρώ δεσμευμένα σε δάνεια στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA).

Η Γερμανία έχει πληγεί ιδιαίτερα, καθώς αντιμετωπίζει αυτή τη στιγμή τη βαθύτερη κρίση στον κλάδο εδώ και πολλά χρόνια. Αυτό οφείλεται κυρίως στην αύξηση του κόστους δανεισμού από τους κατασκευαστές ακινήτων, μετά την άνοδο των επιτοκίων.

Αυτό με τη σειρά του οδήγησε αρκετές εταιρίες στο χείλος της χρεοκοπίας, καθώς πολλά εμπορικά και οικιστικά έργα είτε εγκαταλείφθηκαν είτε αναβλήθηκαν. Παρόλο που ο γερμανικός τομέας ακινήτων εξακολουθεί να έχει σημαντικό αριθμό αναδρομικών παραγγελιών, οι νέες παραγγελίες ήταν περιορισμένες, με αποτέλεσμα ο κλάδος να αντιμετωπίσει περαιτέρω επιβράδυνση.

Σύμφωνα με την Combine Consulting, η πληρότητα των γραφείων στη Γερμανία μειώθηκε στο 40% τον Ιούλιο του 2023, από περίπου 61% πριν από την πανδημία.

Εκτός από τον ευρωπαϊκό τομέα εμπορικών ακινήτων, μεγάλες γερμανικές τράπεζες είναι σημαντικά ευάλωτες σε αλλαγές στον τομέα των ακινήτων των ΗΠΑ, ο οποίος επίσης διανεύει περίοδο ύφεσης.

Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές έχουν ήδη αρχίσει να μειώνουν τα μερίδιά τους σε κάποια πιστωτικά ιδρύματα όπως η Deutsche Pfandbriefbank.

Οι Γερμανοί καταναλωτές αντιμετωπίζουν ένα «διπλό πλήγμα», λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της πτώσης των αξιών των εξασφαλίσεων, σύμφωνα με την κ. Jackie Bowie, διευθύνουσα σύμβουλο και επικεφαλής της EMEA της Chatham Financial.

Η Bowie υπογραμμίζει ότι αν και ο κίνδυνος για τις γερμανικές τράπεζες από την κρίση στα εμπορικά ακίνητα είναι ορατός, δεν φαίνεται να είναι τόσο ισχυρός όσο κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης του 2008-2009.

Καθώς οι πιστώτριες έχουν διδαχθεί από το παρελθόν και έχουν λάβει τα μέτρα τους, δεν θεωρείται ιδιαίτερα πιθανό να χρειαστούν προγράμματα διάσωσης, σε περίπτωση κατάρρευσης εμπορικών ακινήτων. Την ίδια στιγμή στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, πολλές μικρότερες περιφερειακές τράπεζες ενδέχεται να ενοποιηθούν μεταξύ τους ή να εξαγοραστούν από μεγαλύτερους ανταγωνιστές, για μεγαλύτερη ισχύ.

Επιπλέον, οι τράπεζες έχουν επίσης μειώσει την αξία των εμπορικών ακινήτων στα χαρτοφυλάκιά τους. Τα αυξανόμενα τραπεζικά κέρδη τους τελευταίους μήνες έχουν προσφέρει ένα επιπλέον δίχτυ ασφαλείας, σε περίπτωση ζημιών που προκύπτουν από αυτήν την κρίση.

Η Έκθεση Αξιολόγησης Κινδύνων του Δεκεμβρίου 2023 της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών ανέφερε: «Ένας αυξανόμενος αριθμός τραπεζών φαίνεται απρόθυμος να αυξήσει τα εμπορικά ακίνητα (CRE) και άλλους εταιρικούς δανεισμούς στο μέλλον. Η επιβράδυνση του δανεισμού θα μπορούσε να δημιουργήσει τάση αρνητικής ανάδρασης στη δυναμική της οικονομικής ανάπτυξης.

Ανησυχίες για τις αγορές ακινήτων εκδηλώνονται επίσης με την αύξηση των προβλέψεων των τραπεζών έναντι των ανοιγμάτων ακινήτων. Το παγκόσμιο αποτύπωμα του τραπεζικού τομέα της ΕΕ τον καθιστά ευάλωτο σε γεωπολιτικούς κινδύνους καθώς και σε ιδιότυπες εξελίξεις σε ορισμένες αγορές, όπως τα ανοίγματα CRE των ΗΠΑ.

Η εποπτεία ενίσχυσε επίσης πρόσφατα τα υφιστάμενα μέτρα για τη μείωση της ευπάθειας των τραπεζών στα εμπορικά ακίνητα. Αυτά περιλαμβάνουν δύο βασικά μέτρα, το ένα είναι μια στοχευμένη αναθεώρηση CRE και το άλλο είναι μια εκστρατεία επιθεώρησης CRE.

Η επιθεώρηση CRE αφορά ουσιαστικά όλα τα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων, καθώς και την αποτίμηση των εξασφαλίσεων και τη διαχείριση πιστωτικού κινδύνου, και περιλαμβάνει εποπτεία των τραπεζικών πρακτικών για έως και 3 μήνες.

Η στοχευμένη ανασκόπηση του CRE εξετάζει την ανάπτυξη κινδύνων στα εγχώρια χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων των τραπεζών, υπό το πρίσμα της διαχείρισης του πιστωτικού κινδύνου.

Στις ΗΠΑ, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, οι τράπεζες έπρεπε επίσης να εξετάζουν περιοδικά το σύνολο της πιστωτικής τους έκθεσης, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών ακινήτων.

Αυτό συμβάλλει πολύ στη διασφάλιση ότι δεν υπάρχουν ξαφνικές, μεγάλες απώλειες που ενδέχεται να επηρεάσουν τη ρευστότητα και τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα μιας τράπεζας, καθώς οι περισσότερες απώλειες CRE θα είχαν ήδη προβλεφθεί νωρίτερα.

Ποιες είναι οι προοπτικές για τον γερμανικό τομέα εμπορικών ακινήτων

Όσον αφορά στις προοπτικές για τον γερμανικό τομέα εμπορικών ακινήτων φέτος, η Bowie αναμένει ότι το χάσμα μεταξύ αγοραστών και πωλητών θα αρχίσει να κλείνει. Αυτό θα οφείλεται κυρίως στο ότι οι πωλητές αναγκάζονται να αναχρηματοδοτήσουν από τους δανειστές, μόλις ολοκληρωθούν οι βραχυπρόθεσμες επεκτάσεις δανείων τους. Ως εκ τούτου, ενδέχεται να μην είναι σε θέση να πουλήσουν τα ακίνητά τους στην τιμή που περίμεναν.

Από την άλλη πλευρά, πιστεύει ότι οι αγοραστές είναι επίσης πιθανό να γίνουν πολύ πιο ρεαλιστές σχετικά με το είδος των ακινήτων που είναι σε θέση να αντέξουν οικονομικά. Αυτό αναμένεται να φανεί ιδιαίτερα για περιουσιακά στοιχεία που δεν έχουν πολύ ισχυρά θεμελιώδη στοιχεία για τη δημιουργία εισοδήματος.

Στο Knight Frank European Real Estate Outlook 2024 επισημαίνεται, σχετικά με τη Γερμανία, «Στον τομέα των γραφείων, συνεχίζουμε να βλέπουμε υψηλά ενοίκια λόγω της ζήτησης για χώρους υψηλής ποιότητας και συμβατούς με το ESG.

Ταυτόχρονα, ωστόσο, οι κενές θέσεις αυξάνονται πλησιάζοντας τα επίπεδα που παρατηρήθηκαν τελευταία φορά το 2013/2014, ως μια καθυστερημένη απάντηση στην ύφεση.

Ποιους άλλους κινδύνους θα μπορούσε να δει η Ευρώπη στο εγγύς μέλλον

Εκτός από την κατάσταση των εμπορικών ακινήτων, η Γερμανία αντιμετωπίζει επίσης έναν αυξανόμενο αριθμό απεργιών στον κλάδο των αεροπορικών εταιρειών, επηρεάζοντας ιδιαίτερα τον εθνικό αερομεταφορέα Lufthansa, καθώς και διαμαρτυρίες για τη γεωργία σε αρκετές περιοχές της χώρας.

Η Ευρώπη στο σύνολό της αντιμετωπίζει αυξανόμενους κινδύνους στον τομέα της αυτοκινητοβιομηχανίας, λόγω της εισροής φθηνότερων κινεζικών οχημάτων, ιδίως ηλεκτρικών οχημάτων. Αυτό έχει υποβαθμίσει σημαντικά την ανταγωνιστικότητα των οχημάτων ευρωπαϊκής κατασκευής.

Επιπλέον, η ήπειρος είναι εκτεθειμένη σε ενεργειακούς κινδύνους που προκύπτουν από τον πόλεμο Ρωσίας-Ουκρανίας, εν μέσω διακυμάνσεων των εισαγωγών ενέργειας από τη Ρωσία. Πιο πρόσφατα, ο πόλεμος Ισραήλ-Παλαιστίνης απειλεί να αυξήσει ξανά τις τιμές της ενέργειας.

Οι συνεχιζόμενες επιθέσεις των Χούτι στην Ερυθρά Θάλασσα οδήγησαν επίσης σε σημαντικές καθυστερήσεις στις αποστολές στην Ευρώπη, καθώς και στη μη διαθεσιμότητα αρκετών προϊόντων στα σούπερ μάρκετ, ενώ άλλα έχουν δει τις τιμές να αυξάνονται.