Πολλοί Αμερικανοί κάτοχοι στεγαστικών δανείων με χαμηλό επιτόκιο ενδεχομένως να βρεθούν αντιμέτωποι με το κρίσιμο δίλημμα, όταν έρθει η ώρα να μετακομίσουν. Να πωλήσουν ή να νοικιάσουν το υπάρχον ακίνητό τους. Αυτή η επιλογή θα μπορούσε να είναι δύσκολη, ειδικά για όσους ανυπομονούν να αγοράσουν ένα άλλο σπίτι.
Περίπου 6 στους 10 υφιστάμενους κατόχους υποθηκών σταθερού επιτοκίου στις ΗΠΑ, είχαν επιτόκιο κάτω του 4% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδότησης Στέγασης.
Συγκριτικά, ο μέσος όρος των 30ετών στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο ήταν περίπου 7% τον Μάιο. Ωστόσο, το να νοικιάζετε το παλιό σας σπίτι ενώ αγοράζετε ένα άλλο «γίνεται ιδιαίτερα περίπλοκο, γι’ αυτό και οι περισσότεροι το αποφεύγουν», δήλωσε ο κ. Keith Gumbinger, αντιπρόεδρος της ιστοσελίδας ενυπόθηκων δανείων HSH.
Η ιδιοκατοίκηση έχει γίνει όλο και πιο απρόσιτη εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων και ραγδαίας αύξησης των τιμών. Αυτό καθιστά δυσκολότερη την απόφαση για μια δεύτερη υποθήκη, ειδικά χωρίς να υπάρχει προοπτική αξιοποίησης του κεφαλαίου από την αρχική σας ιδιοκτησία, δήλωσε ο Gumbinger.
Η τυπική προκαταβολή για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας ήταν 8% το 2023, σε σύγκριση με το 19% για τους επαναλαμβανόμενους αγοραστές, με βάση τις συναλλαγές από τον Ιούλιο του 2022 έως τον Ιούνιο του 2023, σύμφωνα με έρευνα της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών.
Επιπλέον, εάν χρησιμοποιείτε εισόδημα από ενοίκια όσον αφορά στη δεύτερη υποθήκη, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι οι δανειστές συνήθως λαμβάνουν υπόψη μόνο το 75% των εσόδων σας, δήλωσε ο Gumbinger.
Η ενοικίαση του σπιτιού σας δεν είναι «εύκολο χρήμα»
Πρέπει επίσης να εξετάσετε αν έχετε τον χρόνο ή την επιθυμία να διαχειριστείτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, δήλωσε ο πιστοποιημένος οικονομικός σχεδιαστής κ. Kashif Ahmed, πρόεδρος της American Private Wealth στο Bedford της Μασαχουσέτης.
Ο Ahmed, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης ενοικιαζόμενων ακινήτων στο Όστιν του Τέξας, προειδοποίησε ότι ιδιοκτήτες που ξεκινούν για πρώτη φορά δεν λαμβάνουν υπόψη τους το κόστος της συνεχούς συντήρησης, τα χαμηλότερα ενοίκια ή τα κενά, μεταξύ άλλων εξόδων.
Συνήθως θα πληρώσετε περίπου 25% περισσότερο για την ασφάλιση ως ιδιοκτήτης σε σύγκριση με το συνηθισμένο συμβόλαιο ιδιοκτησίας σπιτιού, σύμφωνα με το Ινστιτούτο Ασφαλιστικών Πληροφοριών.
«Δεν είναι εύκολο χρήμα» αφού συνυπολογίσετε το άγχος και τα πρόσθετα έξοδα, δήλωσε ο Ahmed.
Η μείωση του φόρου υπεραξίας είναι κρίσιμος παράγοντας
Εάν το αρχικό σας σπίτι έχει σημαντικό κεφάλαιο, θα πρέπει επίσης να λάβετε υπόψη σας την απαλλαγή από τα κεφαλαιακά κέρδη για τις κύριες κατοικίες.
Τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν κοινή αίτηση μπορούν να κερδίσουν έως και 500.000 δολάρια από την πώληση χωρίς να οφείλουν φόρους κεφαλαιακών κερδών και οι άγαμοι μπορούν να κερδίσουν 250.000 δολάρια.
Αλλά υπάρχουν αυστηροί κανόνες της IRS ως προς τις προϋποθέσεις
Η ενοικίαση του σπιτιού σας ξεκινά το ρολόι για το «τεστ κατοικίας», το οποίο λέει ότι το σπίτι πρέπει να είναι η κύρια κατοικία σας για 24 μήνες, πέντε χρόνια πριν από την πώληση. Οι 24 μήνες δεν χρειάζεται να είναι συνεχόμενοι.
«Είναι ένας καίριος παράγοντας», δήλωσε ο CFP κ. David Flores Wilson, διευθύνων σύμβουλος της Sincerus Advisory στη Νέα Υόρκη. «Αυτοί οι αριθμοί υπεισέρχονται στις προβλέψεις».
Φυσικά, η επιλογή να πωλήσετε το πρώτο σας σπίτι ή να το νοικιάσετε εξαρτάται τελικά από το οικονομικό σας σχέδιο και οι αλλαγές στις ταμειακές ροές μπορεί να επηρεάσουν τη συνταξιοδότηση και άλλους στόχους, κατέληξε.
