Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% τον Φεβρουάριο σε σύγκριση με τον ίδιο μήνα ένα χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με έρευνα της CoreLogic.

Η ανοιξιάτικη αγορά ακινήτων αψηφά τις προσδοκίες ότι οι τιμές θα «παγώσουν» και ο ανταγωνισμός θα χαλαρώσει.

Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων συνήθως “φρενάρουν” τόσο τις τιμές όσο και τη ζήτηση, όπως έκαναν πέρυσι, αλλά αυτό δεν συμβαίνει σήμερα. Υπάρχουν ακόμη πολύ λίγα σπίτια προς πώληση επειδή οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να μετακομίσουν, και αυτό διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ τον Φεβρουάριο ήταν 5,5% υψηλότερες συγκριτικά με τον Φεβρουάριο του περασμένου έτους, σύμφωνα με την CoreLogic. Αν και σε ετήσια βάση παρατηρείται μικρή υποχώρηση, εντούτοις η αύξηση των τιμών από τον Ιανουάριο έως τον Φεβρουάριο ήταν σχεδόν διπλάσια από ό,τι συνήθως για αυτή την εποχή του έτους, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά της φετινής άνοιξης ξεκίνησε δυναμικά παρά τα υψηλότερα επιτόκια.

Το μέσο επιτόκιο του 30ετούς σταθερού στεγαστικού δανείου έφτασε σε υψηλό τον Οκτώβριο, ξεπερνώντας για λίγο το 8%. Στη συνέχεια υποχώρησε στα επίπεδα του 6% για μεγάλο μέρος του Δεκεμβρίου και για όλο τον Ιανουάριο. Τον Φεβρουάριο ανέβηκε και πάλι πάνω από το 7%, γεγονός που θα έπρεπε να έχει «παγώσει» την αγορά.

Αλλά οι πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες υπολογίζονται με βάση τα συμβόλαια που υπογράφονται κατά τη διάρκεια του μήνα, ήταν σχεδόν 6% υψηλότερες τον Φεβρουάριο σε ετήσια βάση.

Οι εκκρεμείς πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών, που βασίζονται επίσης σε υπογεγραμμένα συμβόλαια, ήταν μειωμένες κατά 7%, για το ίδιο διάστημα, σε σχέση με το προηγούμενο έτος, αλλά όχι λόγω έλλειψης ζήτησης.

Έλλειψη προσφοράς

Το πραγματικό πρόβλημα στη σημερινή αγορά υφιστάμενων κατοικιών είναι η έλλειψη προσφοράς. Υπάρχουν περισσότερες νέες καταχωρίσεις αυτή την άνοιξη από ό,τι πέρυσι, αλλά η προσφορά εξακολουθεί να είναι 40% χαμηλότερη συγκριτικά με τα προ πανδημίας επίπεδα.

Αυτό οφείλεται εν μέρει στο γεγονός ότι οι σημερινοί ιδιοκτήτες κατοικιών είναι εγκλωβισμένοι. Δεν θέτουν τα σπίτια τους προς πώληση επειδή το κόστος της μετακίνησης είναι υψηλό.

Πριν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αυξήσει τα επιτόκια το 2022, η μετακίνηση σε ένα σπίτι κατά 25% ακριβότερο, θα οδηγούσε σε αύξηση της μηνιαίας πληρωμής κεφαλαίου και τόκων του μέσου ιδιοκτήτη κατοικίας κατά 40%, σύμφωνα με στοιχεία της ICE Mortgage Technology. Η μετακόμιση σε ένα παρόμοιο σπίτι δεν θα άλλαζε καθόλου το ποσό της πληρωμής.

Αντιθέτως τη σημερινή εποχή, ο μέσος ιδιοκτήτης κατοικίας με ρεκόρ χαμηλού επιτοκίου στα στεγαστικά δάνεια, θα έβλεπε τη μηνιαία πληρωμή του να εκτοξεύεται κατά 132%, ή περίπου 1.800 δολάρια, εάν μετακόμιζε σε ένα σπίτι ακριβότερο κατά 25%. Αυτές οι αυξήσεις μπορεί να διαφέρουν από αγορά σε αγορά.

Ποιο επιτόκιο θα ξεκλειδώσει την αγορά

Στην περίπτωση που τα επιτόκια μειωθούν στο 6%, η αύξηση της μηνιαίας πληρωμής για μετακίνηση σε ένα κατά 25% ακριβότερο σπίτι θα μειωθεί από 103% σε 88% – μια μέτρια αλλά ευπρόσδεκτη βελτίωση.

Εάν τα επιτόκια έπεφταν στο 5%, η μετακίνηση θα απαιτούσε 68% υψηλότερη πληρωμή.

Η συντριπτική πλειονότητα των δανειοληπτών σήμερα, το 88,5%, έχει υποθήκες με επιτόκια κάτω του 6%, σύμφωνα με τη Redfin. Περίπου το 59% έχει επιτόκια κάτω του 4% και σχεδόν το 23% των ιδιοκτητών κατοικιών έχουν επιτόκια κάτω του 3%.

Τα ποσοστά αυτά είναι ελαφρώς χαμηλότερα από ό,τι ήταν πέρυσι, επειδή κάποιοι άνθρωποι επέλεξαν να μετακινηθούν κατά το τελευταίο έτος, αλλά δείχνει τι αντιμετωπίζει η αγορά, ιδίως δεδομένων των υψηλών και ακόμη αυξανόμενων τιμών των κατοικιών.

Πρόσφατη έκθεση από το Zillow δείχνει ότι οι ΗΠΑ έχουν πλέον 550 πόλεις, αριθμός ρεκόρ, όπου το τυπικό σπίτι αξίζει 1 εκατομμύριο δολάρια ή περισσότερο. Πρόκειται για 59 περισσότερες πόλεις συγκριτικά με το 2023, όταν οι αξίες των κατοικιών αποδυναμώνονταν λόγω της αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.