Το ζήτημα της στέγασης και των τιμών των κατοικιών παραδοσιακά δεν αποτελούσε προτεραιότητα της προεκλογικής ατζέντας των προεδρικών εκλογών στις ΗΠΑ, τουλάχιστον έως σήμερα.

Οι εκλογές του 2024, πέραν όλων των υπολοίπων ιδιαιτεροτήτων τους, φέρνουν σε πρώτο πλάνο το θέμα της στεγαστικής κρίσης.

Με τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων να έχουν αυξηθεί και τις τιμές των κατοικιών να είναι απρόσιτες για πολλούς αγοραστές, η κρίση της οικονομικής προσιτότητας βρίσκεται όλο και περισσότερο στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος καθώς η προεκλογική περίοδος θερμαίνεται.

Τον Μάρτιο, ο πρόεδρος Joe Biden εκφώνησε ομιλία σχετικά με τις τιμές των κατοικιών στην κρίσιμη πολιτεία της Νεβάδα, αφού πρότεινε μια φορολογική πίστωση 10.000 δολαρίων για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας αλλά και για όσους πωλούν τις πρώτες κατοικίες τους.

Ο Donald Trump πέρασε στην αντεπίθεση σε ένα βίντεο της προεκλογικής εκστρατείας, κατηγορώντας τον πολιτικό αντίπαλό του πως «εξαπολύει πόλεμο στα προάστια» που θα αποδεκατίσει τις αξίες των κατοικιών με την επέκταση των προσιτών επιλογών στέγασης.

Εκτός από τη Νεβάδα, οι εκλογές θα καταλήξουν σε μόλις έξι άλλες πολιτείες-κλειδιά: Αριζόνα, Τζόρτζια, Μίσιγκαν, Βόρεια Καρολίνα, Πενσυλβάνια και Ουισκόνσιν. Ο Trump τις κέρδισε όλες εκτός από τη Νεβάδα το 2016, ενώ ο Biden, αντίστοιχα, τις κέρδισε όλες εκτός από τη Βόρεια Καρολίνα το 2020.

Κανένας από τους δύο υποψηφίους δεν μπορεί να επικρατήσει στις φετινές εκλογές χωρίς να πάρει τουλάχιστον τρεις από τις swing states, εκτός αν ο εκλογικός χάρτης αλλάξει δραματικά πριν από τον Νοέμβριο.

Το ντιμπέιτ έρχεται καθώς η οικονομική προσιτότητα της στέγασης αγγίζει τα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί ποτέ. Σε εθνικό επίπεδο, οι μέσες τιμές καταλόγου έχουν αυξηθεί κατά 28% από τον Ιανουάριο του 2021 και η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα βρίσκεται σε ρεκόρ, σχεδόν 6 προς 1, από αναλογία 4,1 προς 1 μόλις το 2019.

Η επιβάρυνση του κόστους για τους ενοικιαστές είναι επίσης ανησυχητικά υψηλή, με σχεδόν τους μισούς από όλους τους ενοικιαστές να ξοδεύουν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους και το ένα τέταρτο να ξοδεύει πάνω από το 50% για το ενοίκιο κάθε μήνα, σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής των ΗΠΑ.

Οι σημαντικές επιβαρύνσεις στο ενοίκιο μπορούν να καταστήσουν δύσκολο έως αδύνατο για πολλούς ενοικιαστές να εξοικονομήσουν χρήματα για την προκαταβολή της πρώτης κατοικίας τους.

«Η ιδιοκατοίκηση αποτελούσε για πολλά χρόνια ένα σημαντικό μέρος του αμερικανικού ονείρου και αν οι άνθρωποι αισθάνονται ότι αυτό ξεφεύγει από το χέρι τους, θα το δούμε να αντανακλάται στη στάση τους απέναντι στις εκλογές», λέει η επικεφαλής οικονομολόγος της Realtor.com, κ. Danielle Hale.

Οι προτάσεις του Biden για την ενίσχυση της οικονομικής προσιτότητας

Νωρίτερα φέτος, ο Biden αποκάλυψε μια φιλόδοξη σειρά προτάσεων που αποσκοπούν στη μείωση του κόστους στέγασης. Περιελάμβαναν μια διετή φορολογική ελάφρυνση 5.000 δολαρίων ετησίως για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, με μια παρόμοια μονοετή απαλλαγή 10.000 δολαρίων για όσους πωλούν την πρώτη τους κατοικία.

Προτείνει, μεταξύ άλλων, διάφορες φορολογικές διευκολύνσεις και προγράμματα δαπανών που, σύμφωνα με την κυβέρνηση, θα μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν την κατασκευή ή την ανακαίνιση 2 εκατομμυρίων κατοικιών.

«Πολλές από αυτές τις προτάσεις θα πρέπει πρώτα να περάσουν από το Κογκρέσο -ένα ιδιαίτερα επίπονο έργο σε μια χρονιά εκλογών, αν και η συμπερίληψή τους στην ομιλία υπογραμμίζει την ανησυχία των Αμερικανών για το υψηλό κόστος στέγασης», επισήμανε ο συνεργάτης οικονομολόγος της Moody’s κ. Nick Luettke.

«Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης έχει γίνει βασικό ζήτημα για τους Αμερικανούς που καλύπτουν όλα τα δημογραφικά και πολιτικά στρώματα», πρόσθεσε.

Ωστόσο, η προτεινόμενη από τον Biden φορολογική ελάφρυνση για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας έχει τεθεί υπό αμφισβήτηση από ορισμένους οικονομολόγους, οι οποίοι προειδοποιούν ότι θα μπορούσε να ωθήσει τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω με την υπερτροφοδότηση της ζήτησης.

Οι επικριτές προειδοποιούν ότι, επιδοτώντας τις αγορές κατοικιών, οι φορολογικές πιστώσεις θα μπορούσαν να προσελκύσουν περισσότερους αγοραστές σε μια αγορά που ήδη αγωνίζεται με χαμηλό απόθεμα, προκαλώντας πόλεμο προσφορών και αύξηση των τιμών.

«Χαίρομαι που κάνουμε τη συζήτηση για την πολιτική, αλλά φαίνεται ότι πολλές από τις λύσεις που προσφέρει η κυβέρνηση Biden επικεντρώνονται στην πλευρά της ζήτησης, ενώ εκεί που πρέπει πραγματικά να επιταχύνουμε είναι η πλευρά της προσφοράς», τονίζει ο κ. Nicholas Irwin, αναπληρωτής καθηγητής οικονομικών και ακινήτων στο Πανεπιστήμιο του Λας Βέγκας.

Την ίδια στιγμή, η προτεινόμενη φορολογική ελάφρυνση για τους πωλητές θα μπορούσε να ενισχύσει το διαθέσιμο απόθεμα ωθώντας τους ιδιοκτήτες σπιτιών να προχωρήσουν σε ανταλλαγές, υποστηρίζει ο κ. Alex F. Schwartz, καθηγητής αστικής πολιτικής στο New School και πρόεδρος του μεταπτυχιακού προγράμματος δημόσιας και αστικής πολιτικής στη Σχολή Πολιτικής, Διοίκησης και Περιβάλλοντος του Πανεπιστημίου του Μιλάνου.

Η καυστική αντεπίθεση του Trump

Ο πιθανός υποψήφιος των Ρεπουμπλικάνων Trump, ο οποίος απέκτησε φήμη για πρώτη φορά ως μεγιστάνας των ακινήτων, στρέφεται προς την αντίθετη κατεύθυνση, υποστηρίζοντας ότι οι προσπάθειες των Δημοκρατικών να ενισχύσουν την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών ισοδυναμούν με «πόλεμο στα προάστια».

«Η αφυπνισμένη αριστερά διεξάγει πόλεμο πλήρους κλίμακας στα προάστια, και η μαρξιστική σταυροφορία τους έρχεται για τη γειτονιά σας, τα φορολογικά σας δολάρια, τη δημόσια ασφάλειά σας και το σπίτι σας», δήλωσε σε ένα πρόσφατο προεκλογικό βίντεο. «Θα χρησιμοποιήσουν τη δύναμη της ομοσπονδιακής κυβέρνησης για να καταργήσουν τη χωροταξία για τις μονοκατοικίες, θα καταστρέψουν τις αξίες των ακινήτων σας χτίζοντας γιγαντιαία συγκροτήματα πολυκατοικιών στα προάστια, ακόμα και δίπλα στο σπίτι σας».

Σύμφωνα με τη Freddie Mac, η έλλειψη κατοικιών στη χώρα αυξήθηκε κατά 52% κατά τη διάρκεια των ετών 2018 έως 2020 της θητείας του, φτάνοντας σε έλλειμμα 3,8 εκατομμυρίων μονάδων.

«Το ιστορικό του για τη στέγαση ήταν αβυσσαλέο. Είναι κατά της δίκαιης στέγασης”, λέει ο Schwartz, προσθέτοντας ότι δυσκολεύεται να πάρει στα σοβαρά τα σχόλια του Trump επί του θέματος.

Η ρητορική του Trump για τη στέγαση φαίνεται να στοχεύει ευθέως στους υφιστάμενους ιδιοκτήτες κατοικιών, με σκοπό να αξιοποιήσει τους φόβους ότι κάθε προσπάθεια μείωσης του κόστους στέγασης για άλλους θα διαβρώσει τη δική τους θέση.

Αυτοί οι φόβοι είναι εδώ και πολύ καιρό ισχυροί για την προώθηση αντι-αναπτυξιακών συμπεριφορών, αλλά συχνά είναι παράλογοι, υποστηρίζει ο κ. Kenneth Chilton, αναπληρωτής καθηγητής δημόσιας διοίκησης στο Πολιτειακό Πανεπιστήμιο του Τενεσί.

«Η κινδυνολογία είναι έντονη», λέει ο Chilton. «Αν ζεις σε μια πιο εύπορη γειτονιά, η τιμή της γης είναι τέτοια που, όποιες μονάδες και αν χτιστούν εκεί για να αυξηθεί η πυκνότητα, δεν πρόκειται να είναι φτηνές κατοικίες. Αυτό συμβαίνει ακριβώς επειδή η τιμή της γης επιβάλλει κατά κάποιον τρόπο την κατασκευή πιο πολυτελών σπιτιών.

«Ορισμένες έρευνες αρχίζουν να δείχνουν ότι αυτή η κίνηση προς την υψηλότερη πυκνότητα δεν επηρεάζει αρνητικά τις αξίες των ακινήτων. Στην πραγματικότητα, μπορεί να αυξήσει την αξία τους ακινήτων σε ορισμένες γειτονιές”, προσθέτει.

Μια πιο βάσιμη ανησυχία, τονίζει ο Chilton, θα ήταν η προοπτική της αύξησης των αξιών των κατοικιών στα προάστια της εργατικής τάξης, που ενδεχομένως να εκδιώξει τους αγοραστές μεσαίου εισοδήματος.

Δύο αντίθετα μηνύματα για δύο διαφορετικά ψηφοδέλτια

Σίγουρα, η στέγαση δεν είναι το μόνο θέμα που θα σταθμίσουν οι ψηφοφόροι πριν ψηφίσουν τον Νοέμβριο. Η εξωτερική πολιτική, η ευρύτερη οικονομία, η μετανάστευση και οι προσωπικές ιδιότητες των δύο υποψηφίων είναι επίσης πιθανό να αποτελέσουν βασικά θέματα, μεταξύ άλλων.

Αλλά σε μια κούρσα που θα κριθεί σε συγκεκριμένες πολιτείες, οι τιμές των κατοικιών και η οικονομική προσιτότητα θα μπορούσαν να διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο.

Με βάση πρόσφατες δημοσκοπήσεις, η οικονομική προσιτότητα της κατοικίας αποτελεί κορυφαία ανησυχία για τους ψηφοφόρους, αλλά ούτε οι Δημοκρατικοί ούτε οι Ρεπουμπλικάνοι φαίνεται να έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα στο θέμα αυτό.

Έρευνα του Πανεπιστημίου του Μίσιγκαν και των Financial Times τον περασμένο μήνα διαπίστωσε ότι η ανησυχία σχετικά με την ικανότητα του Αμερικανού να αντέξει οικονομικά τη στέγαση κατανέμεται πολιτικά ομοιόμορφα, με περίπου 70% των Δημοκρατικών, των Ρεπουμπλικάνων και των ανεξάρτητων να κατατάσσουν το ζήτημα αυτό στις κορυφαίες ανησυχίες τους.

«Η στέγαση παραμένει ένας από τους λίγους τομείς διακομματικής συμφωνίας και τα αποτελέσματα της δημοσκόπησης συνάδουν με όσα παρατηρούνται σε εθνικό επίπεδο σε πολιτειακό και τοπικό επίπεδο», λέει ο κ. Brian Connolly, επίκουρος καθηγητής στη Σχολή Επιχειρήσεων Ross του Πανεπιστημίου του Μίσιγκαν.

Αυτό υποδηλώνει ότι η στεγαστική πολιτική θα μπορούσε να είναι ένα από τα λίγα θέματα που προσφέρουν και στους δύο υποψηφίους για την Προεδρία την ευκαιρία να κερδίσουν ανεξάρτητους ψηφοφόρους.

Οι προτάσεις του Biden, που αποσκοπούν στην ενίσχυση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών, έχουν σχεδιαστεί για να απευθύνονται περισσότερο στους ενοικιαστές και σε άλλους επίδοξους ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας (και ίσως στους γονείς τους και σε άλλους αγαπημένους τους που ελπίζουν να τους δουν να αγοράζουν το πρώτο τους σπίτι).

Το μήνυμα του Trump, εν τω μεταξύ, απευθύνεται στους ιδιοκτήτες κατοικιών που ίσως ενδιαφέρονται περισσότερο να δουν την αξία των δικών τους σπιτιών να συνεχίζει να αυξάνεται.

Με βάση καθαρά τα δημογραφικά στοιχεία, το μήνυμα του ρεπουμπλικανού υποψηφίου μπορεί να βρει ένα ευρύτερο δυνητικό ακροατήριο πιθανών ψηφοφόρων.

Σε εθνικό επίπεδο, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι περίπου 66%

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών είναι επίσης πιο πιθανό να ψηφίσουν σε μεγαλύτερα ποσοστά από ό,τι οι ενοικιαστές, σύμφωνα με μελέτη του Apartment List. Στις εκλογές του 2020, το 55% των ενοικιαστών που είχαν δικαίωμα ψήφου ψήφισαν, σε σύγκριση με το 71% των ιδιοκτητών.

«Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν μεγάλο οικονομικό κίνητρο να ψηφίσουν όταν αντιλαμβάνονται ότι οι πολιτικές που διακυβεύονται θα μπορούσαν να επηρεάσουν τις τοπικές αξίες των ακινήτων».

Από την άλλη πλευρά, όταν ψηφίζουν, οι ενοικιαστές έχουν σημαντικά περισσότερες πιθανότητες να ψηφίσουν Δημοκρατικούς από ό,τι οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Οι προτάσεις του Biden θα μπορούσαν να στοχεύουν στην κινητοποίηση της συμμετοχής των ενοικιαστών που επιδιώκουν να γίνουν αγοραστές πρώτης κατοικίας, μια εκλογική ομάδα που ιστορικά ευνοεί σε μεγάλο βαθμό τους Δημοκρατικούς.

Η μελέτη Apartment List διαπίστωσε ότι το 2020, οι ενοικιαστές προτιμούσαν τον Biden έναντι του Trump με μεγάλη διαφορά 36,5 ποσοστιαίων μονάδων. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών τάχθηκαν οριακά υπέρ του Biden με μόλις 0,6 μονάδες σε εκείνες τις εκλογές, σηματοδοτώντας την πρώτη φορά που ένας Δημοκρατικός κέρδισε την πλειοψηφία των ψήφων των ιδιοκτητών κατοικιών μετά τον Bill Clinton το 1996.

Πρόσφατες δημοσκοπήσεις δείχνουν ότι ο Biden αγωνίζεται με τους νεότερους ψηφοφόρους, που παραδοσιακά αποτελούν βασική εκλογική ομάδα των Δημοκρατικών. Η έμφαση που δίνει στο να καταστήσει την ιδιοκτησία κατοικίας πιο προσιτή θα μπορούσε να έχει ως στόχο να ενεργοποιήσει αυτούς τους νεότερους ψηφοφόρους, οι οποίοι είναι πιο πιθανό να είναι ενοικιαστές.

Μένει να φανεί αν ο Biden μπορεί να αυξήσει την προσέλευση των ενοικιαστών χωρίς να αποξενώσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, εξίσωση που μπορεί να αποδειχθεί δύσκολη, καθώς αντιμετωπίζει τη δυσαρέσκεια των ψηφοφόρων για την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς κατοικίας.

«Η αγορά κατοικίας είναι διαλυμένη», λέει ο Chilton. «Υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί πιθανοί λόγοι γι’ αυτό, αλλά απλά δεν λειτουργεί για τους ανθρώπους που δεν έχουν ήδη ιδιοκτησία. Και είναι η πρώτη φορά στη σύγχρονη ιστορία, μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, που βρισκόμαστε σε αυτή την κατάσταση».