Δεν είναι μυστικό ότι η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ μοιάζει πολύ διαφορετική από ό,τι πριν από μερικά χρόνια.
Ενώ η εκτίναξη των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και οι τιμές των κατοικιών έχουν αφαιρέσει την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών, η χαμηλή προσφορά έχει διατηρήσει την αγορά ανταγωνιστική. Ως αποτέλεσμα, η οικονομική προσιτότητα έχει πέσει δραματικά από τις πρώτες ημέρες της πανδημίας.
Το επιτόκιο ενυπόθηκου δανείου 30 ετών, μια δημοφιλής επιλογή για τους αγοραστές που χρησιμοποιούν χρηματοδότηση, είναι το κλειδί για την κατανόηση της αγοράς. Το επιτόκιο αυτό είναι ουσιαστικά το κόστος δανεισμού που συνδέεται με την αγορά ενός σπιτιού με χρηματοδότηση. Ένα υψηλότερο επιτόκιο, στην πραγματικότητα, έχει ως αποτέλεσμα περισσότερους τόκους που οφείλονται για ένα στεγαστικό δάνειο.
Τους τελευταίους μήνες, το ποσοστό κυμαίνεται γύρω στο 7%. Ενώ έχει “παγώσει” αφού άγγιξε το 8% στα τέλη του περασμένου έτους, εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλότερο από τα επιτόκια κάτω του 3% που μπορούσαν να κλειδώσουν οι καταναλωτές κατά τα πρώτα χρόνια της πανδημίας.
Οι τιμές των κατοικιών είναι επίσης κεντρικές στην εξίσωση για την απόφαση των Αμερικανών για το πόσο ή αν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να ξοδέψουν. Ο εθνικός δείκτης τιμών κατοικιών Case-Shiller, ο οποίος υπολογίζεται από την S&P Dow Jones Indices, σημείωσε φέτος ρεκόρ.
Οι υψηλές τιμές μπορούν να προκαλέσουν διαφορετικές αντιδράσεις ανά ομάδα. Για τους δυνητικούς ιδιοκτήτες ακινήτων, μπορεί να εγείρουν ανησυχίες ότι σχεδιάζουν να αγοράσουν σε λάθος χρόνο.
Όμως οι σημερινοί ιδιοκτήτες μπορούν να δουν λόγους να πανηγυρίζουν, καθώς αυτό σημαίνει πιθανότατα ότι η αξία του δικού τους ακινήτου έχει αυξηθεί.
Με τα στεγαστικά δάνεια και τις τιμές να έχουν αυξηθεί, δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι η οικονομική προσιτότητα έχει μειωθεί σε σύγκριση με τις αρχές της πανδημίας.
Υπάρχουν μερικές διαφορετικές αναγνώσεις της οικονομικής προσιτότητας που διαμορφώνουν μια παρόμοια εικόνα. Μία από την Εθνική Ένωση Κτηματομεσιτών διαπίστωσε ότι η οικονομική προσιτότητα έπεσε πάνω από 33% μόνο μεταξύ 2021 και 2023.
Η μέτρηση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας της Ατλάντα (Atlanta Fed ), έδειξε ότι η έπεσε πάνω από 36% όταν συγκρίθηκε ο Απρίλιος με το υψηλό της πανδημίας που παρατηρήθηκε το καλοκαίρι του 2020.
Ένας άλλος τρόπος με τον οποίο η Atlanta Fed το παρακολουθεί αυτό είναι μέσω του μεριδίου του εισοδήματος που χρειάζεται ο τυπικός Αμερικανός για να αντέξει οικονομικά το μέσο σπίτι. Σε εθνικό επίπεδο, τελευταία απαιτούσε το 43% του μισθού τους, πολύ πάνω από το όριο του 30% που θεωρείται το όριο για την οικονομική προσιτότητα. Από τα μέσα του 2021 θεωρείται απρόσιτο, ή πάνω από το 30%.
Η Atlanta Fed αναλύει επίσης τι οδηγεί στην τρέχουσα έλλειψη προσιτότητας. Ενώ οι σημαντικές αυξήσεις των μισθών τα τελευταία χρόνια βοήθησαν να γεμίσουν τα “πορτοφόλια, ο αρνητικός αντίκτυπος των υψηλότερων επιτοκίων και των τιμών του καταλόγου επισκίασε τα οφέλη ενός μεγαλύτερου μισθού.
Ενώ τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι υψηλά, μια ομάδα της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (FHFA), διαπίστωσε ότι ένα πολύ μικρό ποσοστό δανειοληπτών είναι πραγματικά “κλειδωμένο” σε αυτά τα υψηλά επίπεδα.
Μόλις το 98% των ενυπόθηκων δανείων ήταν κάτω από το μέσο επιτόκιο που παρατηρήθηκε το τέταρτο τρίμηνο του περασμένου έτους, διαπίστωσε η FHFA. Σχεδόν το 69% είχε επιτόκιο που ήταν 3 ποσοστιαίες μονάδες κάτω από τον εν λόγω μέσο όρο.
Υπάρχουν δύο βασικοί λόγοι για τους οποίους ένα τόσο μικρό ποσοστό πληρώνει τα τρέχοντα επιτόκια. Ο πιο προφανής είναι ότι η αγορά κατοικίας πήρε “φωτιά” όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά, αλλά “πάγωσε” σημαντικά κατά την τρέχουσα περίοδο του υψηλότερου κόστους δανεισμού.
Η άλλη εκδοχή σχετίζεται με την “κούρσα” για αναχρηματοδότηση όταν τα επιτόκια ήταν κάτω ή κοντά στο 3% στις αρχές της πανδημίας. Αυτό επέτρεψε στους ανθρώπους που ήταν ήδη ιδιοκτήτες σπιτιού να επωφεληθούν από αυτά τα σχετικά χαμηλά επίπεδα.
