Έντονες ανησυχίες μεταξύ των επενδυτών, προκαλεί η έκθεση των ευρωπαϊκών τραπεζών στην προβληματική αγορά των εμπορικών ακινήτων, με δάνεια ύψους 1,4 τρισ. ευρώ (1,50 τρισ. δολάρια), εν μέσω της κατάρρευσης των τιμών στον κλάδο των γραφείων και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού.

Σύμφωνα με δημοσίευμα του Reuters, στο “μάτι του κυκλώνα” έχουν βρεθεί οι γερμανικές τράπεζες, καθώς η χώρα αντιμετωπίζει τη χειρότερη ύφεση στα ακίνητα της τελευταίας δεκαετίας, η οποία χαρακτηρίζεται από αφερεγγυότητα, διακοπή κατασκευής και πάγωμα των συμφωνιών ακινήτων.

Οι μετοχές ενός από τους κορυφαίους χρηματοδότες ακινήτων της Γερμανίας, κατέρρευσαν τη περασμένη εβδομάδα, λόγω των ανησυχιών για την έκθεσή του στην αγορά των ΗΠΑ.

Οι επιπτώσεις φαίνεται να μεταφέρονται και σε τράπεζες στη Γαλλία και στην Ολλανδία, οι οποίες είναι από τους μεγαλύτερους δανειστές εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη.

Ποια η τάση στις τιμές εμπορικών ακινήτων

Στη Γερμανία, τη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν κατά 10,2% το 2023, σύμφωνα με την ένωση τραπεζών VDP. Οι μειώσεις ήταν παρόμοιες κατά μέσο όρο σε ολόκληρη τη ζώνη του ευρώ, με βάση τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Ο τομέας των ακινήτων αντιπροσώπευε περίπου το ένα πέμπτο της παραγωγής της Γερμανίας, με τα χαμηλά επιτόκια να τραβούν δισεκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα.

Ωστόσο, τα υψηλότερα επιτόκια και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής έχουν καταστήσει κάποιους κατασκευαστές αφερέγγυους, καθώς η τραπεζική χρηματοδότηση στερεύει, οι συμφωνίες παγώνουν και οι τιμές πέφτουν. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα υψηλότερα επιτόκια, οι δυσκολίες αναχρηματοδότησης και η χαμηλότερη πληρότητα γραφείων έχουν πλήξει τον τομέα των εμπορικών ακινήτων, ενισχύοντας τους φόβους για παγκόσμια ύφεση.

Οι ειδικοί του κλάδου αναφέρουν ότι οι τιμές θα πρέπει να μειωθούν. Επί του παρόντος δεν συμβαίνει κάτι τέτοιο, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν είναι πρόθυμοι να πουλήσουν φθηνότερα και οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων καθυστερούν να επαναξιολογήσουν τις συμμετοχές τους.

Το πόσο άσχημα επηρεάζονται οι τράπεζες εξαρτάται από την πτώση στην αγορά. Πολλές εταιρείες ακινήτων στη Γερμανία, για παράδειγμα, ελπίζουν σε μια ανάκαμψη στα μέσα του τρέχοντος έτους, ενώ άλλα στελέχη προβλέπουν επιδείνωση της πορείας μέχρι το 2025.

Ποιες γερμανικές τράπεζες είναι ιδιαίτερα εκτεθειμένες

Με 285 δισ. ευρώ σε δάνεια για εμπορικά ακίνητα, τα γερμανικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αντιπροσωπεύουν περίπου το ένα πέμπτο της συνολικής έκθεσης των τραπεζών της ΕΕ στον κλάδο, με βάση τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών.

Μεταξύ των γερμανικών τραπεζών, η Deutsche Bank (DBKGn.DE), νούμερο ένα της χώρας, έχει τα περισσότερα ανεξόφλητα δάνεια προς τον κλάδο, ακολουθούμενη από δύο Landesbanken που υποστηρίζονται από το κράτος. Η Deutsche νωρίτερα αυτό το μήνα αποκάλυψε δάνεια 17 δισεκ. ευρώ στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ.

Τι συμβαίνει με την Deutsche Pfandbriefbank

Η Deutsche Pfandbriefbank (PBB), που δημιουργήθηκε μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση, πριν από περισσότερο από μια δεκαετία, είναι ένας από τους κορυφαίους χρηματοδότες ακινήτων στη Γερμανία. Έχει 5 δισ. ευρώ – ή το 15% των δανείων της – δεσμευμένα στην εμπορική αγορά των ΗΠΑ.

Την περασμένη εβδομάδα, διπλασίασε τις προβλέψεις κινδύνου και οι επενδυτές τρομοκρατήθηκαν, ρίχνοντας στα “τάρταρα” τις μετοχές και τα ομόλογά της. Η PBB αντέδρασε εκδίδοντας δύο ξεχωριστές ανακοινώσεις προκειμένου να διασκεδάσει τους φόβους των επενδυτών.

Ο οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας S&P υποβάθμισε την PBB λόγω των δεσμών της με εμπορικά ακίνητα και της έδωσε αρνητικές προοπτικές.

Οι περισσότερες τράπεζες της ΕΕ δεν έχουν άμεση έκθεση σε εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ, με μοναδική εξαίρεση τις γερμανικές τράπεζες, ανέφερε ο οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας Moody’s σε έκθεσή του.

Τι συμβαίνει με την υπόλοιπη Ευρώπη

Αρκετές ευρωπαϊκές τράπεζες, ωστόσο, είναι εκτεθειμένες στον δανεισμό εμπορικών ακινήτων, με τη Γαλλία και την Ολλανδία να κυριαρχούν, με βάση τα στοιχεία της EBA. Η Rabobank και η BNP Paribas βρίσκονται στην κορυφή του πίνακα. Τα δάνεια από τις γαλλικές τράπεζες στον κλάδο είναι ελαφρώς πιο μπροστά από τη Γερμανία, σύμφωνα με τα στοιχεία της EBA, η Ολλανδία έρχεται τρίτη, μπροστά από την Ιταλία και την Ισπανία.

Ποιες είναι οι προοπτικές

Δυσοίωνες, τονίζουν πολλοί ειδικοί, αν και μια μείωση των επιτοκίων μέσα στο 2024, θα μπορούσε να προσφέρει κάποια ανακούφιση και δεν είναι όλες οι ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων σε τόσο κακή κατάσταση όσο η Γερμανία. “Δεν διαφαίνεται ακόμη αντιστροφή της τάσης για τις τιμές”, δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος της VDP, κ. Jens Tolckmitt.

Η ΕΚΤ προειδοποίησε τον Νοέμβριο ότι η ύφεση των ακινήτων μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο ανέφερε ότι οι μικρότερες και περιφερειακές τράπεζες, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ, θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν προκλήσεις.

Τον περασμένο μήνα, ο επικεφαλής της γερμανικής χρηματοπιστωτικής ρυθμιστικής αρχής ενέτεινε τις προειδοποιήσεις του, προβλέποντας ότι το 2024 θα είναι δύσκολο για την κερδοφορία των τραπεζών, καθώς ο κίνδυνος από την αγορά ακινήτων είναι μεγάλος.