Πωλητήρια σε ακίνητα σε όλο τον κόσμο, βάζουν οι Κινέζοι επενδυτές και οι πιστωτές τους, καθώς η ανάγκη για άντληση μετρητών εν μέσω μιας επιδεινούμενης κρίσης στην αγορά ακινήτων, υπερτερεί των κινδύνων εκποίησης σε μια πτωτική αγορά.
Οι τιμές που θα λάβουν θα βοηθήσουν τελικά να βάλουν απόλυτους αριθμούς για το μέγεθος του προβλήματος που αντιμετωπίζει ευρύτερα ο κλάδος.
Η παγκόσμια ύφεση που προκλήθηκε από τις αυξήσεις του κόστους δανεισμού έχει ήδη αφαιρέσει πάνω από 1 τρισ. δολ. από τις αξίες των ακινήτων γραφείων μόνο, δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ο πρόεδρος της Starwood Capital Group, κ. Barry Sternlicht.
Ωστόσο το μέγεθος της συνολικής ζημιάς παραμένει άγνωστο, καθώς ο αριθμός των περιουσιακών στοιχείων που έχει πωληθεί είναι τόσο μικρός, που οι ειδικοί δεν διαθέτουν ικανοποιητικά στοιχεία για να προχωρήσουν σε ασφαλείς εκτιμήσεις.
Οι ολοκληρωμένες συμφωνίες εμπορικών ακινήτων παγκοσμίως βυθίστηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας πέρυσι, με τους ιδιοκτήτες να μην επιθυμούν να πουλήσουν κτίρια με μεγάλες εκπτώσεις.
Οι ρυθμιστικές αρχές και η αγορά προβληματίζονται ιδιαίτερα, δεδομένου ότι αυτό το αδιέξοδο θα μπορούσε να κρύβει μεγάλες, μη πραγματοποιηθείσες απώλειες, τόσο για τις τράπεζες, οι οποίες ώθησαν περαιτέρω στον δανεισμό κατά την εποχή του φθηνού χρήματος, όσο και για τους ιδιοκτήτες.
Η New York Community Bancorp έφτασε σε χαμηλό 27 ετών την περασμένη Τρίτη μετά τη μείωση των μερισμάτων και των αποθεμάτων της, εν μέρει λόγω της προβληματικής πίστωσης ακινήτων.
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανησυχεί ότι οι τράπεζες στην περιοχή άργησαν πολύ να μειώσουν την αξία των δανείων και η Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς του Ηνωμένου Βασιλείου πρόκειται να επανεξετάσει τις αποτιμήσεις σε ιδιωτικές αγορές, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.
Τα ακίνητα βγαίνουν προς πώληση με χαμηλότερες τιμές
Τώρα, μια νέα σειρά περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό που αποκτήθηκαν σε μία δεκαετία ξέφρενης επέκτασης των Κινέζων, αρχίζει να βγαίνει προ πώληση στην αγορά, καθώς οι ιδιοκτήτες και οι κατασκευαστές αποφάσισαν ότι θέλουν άμεσα μετρητά για να στηρίξουν τις εγχώριες δραστηριότητες και να εξοφλήσουν τα χρέη – ακόμα κι αν αυτό σημαίνει ότι θα υποστούν οικονομικό πλήγμα.
Ο περιορισμός του υπερβολικού δανεισμού από το Πεκίνο έχει αφήσει λίγους κατασκευαστές αλώβητους, ακόμη και αυτούς που κάποτε θεωρούνταν σημαντικοί παίκτες.
Μονάδα του ομίλου China Aoyuan Group με έδρα το Guangzhou, για παράδειγμα, που βρίσκεται εν μέσων σχεδίου αναδιάρθρωσης χρέους 6 δισ. δολ., πούλησε ένα οικόπεδο στο Τορόντο με έκπτωση περίπου 45% στην τιμή αγοράς του 2021, στα τέλη του περασμένου έτους, σύμφωνα με την Altus Group.
Η εικόνα ξεκαθαρίζει
Με κάθε συναλλαγή, η αγορά αποκτά πιο καθαρή εικόνα σχετικά με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ένα μέτρο της απόδοσης στην οποία ένας επενδυτής είναι διατεθειμένος να κάνει μια συμφωνία.
Αυτά τα δεδομένα θα χρησιμοποιηθούν στη συνέχεια από τους εκτιμητές για την αποτίμηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, τα οποία θα μπορούσαν να προκαλέσουν ευρύτερες απομειώσεις.
Ενώ μέχρι στιγμής έχουν σημειωθεί μόνο λίγες πωλήσεις κινεζικής ιδιοκτησίας στην Ευρώπη – πέρυσι, ένα κτίριο γραφείων στο Λονδίνο που συνδέεται με τον πρόεδρο της Shimao Group Holdings, Wing Mau Hui, πωλήθηκε με 15% έκπτωση .
Μόλις αυτή την εβδομάδα, η εταιρεία ανάπτυξης Guangzhou R&F Properties συμφώνησε να πουλήσει το μερίδιό της σε ένα έργο ακινήτων ύψους 1,34 δισ. λιρών στην περιοχή Nine Elms του Λονδίνου, ενώ ακίνητο γραφείων στο Canary Wharf πωλείται 60% λιγότερο από το 2017 μετά την κατάσχεσή του από δανειστές.
Νωρίτερα αυτό το μήνα, οικιστικό ακίνητο στην καρδιά του Mayfair, μιας πολυτελούς περιοχής στο δυτικό Λονδίνο, κατέρρευσε μετά την αθέτηση των δανείων της. Η πλειοψηφία του ανήκει σε δύο κινεζικές επενδυτικές εταιρείες, τη Citic Capital και τη Cindat, και τα σπίτια θα συνεχίσουν να διατίθενται στο εμπόριο σε πιθανούς αγοραστές μέσω των διαχειριστών.
Πιο ανατολικά στην πρωτεύουσα του Ηνωμένου Βασιλείου, ένα άτομο με γνώση του θέματος βλέπει ένα στεγαστικό έργο που σχεδιάζεται από την κινεζική εταιρεία ανάπτυξης Country Garden Holdings Co. να αντλεί προσφορές κάτω των 100 εκατ. λιρών. Η θυγατρική ανέλαβε μια επιβάρυνση απομείωσης 10,3 εκατ. λιρών το 2022. . Εν τω μεταξύ, μονάδα της εταιρείας ακινήτων που εδρεύει στη Σαγκάη, Greenland Holdings Corp., παρέτεινε δάνειο για ένα έργο ουρανοξύστη στο ανατολικό Λονδίνο, το οποίο τεχνικά χρεοκόπησε πέρυσι.
Εκποίηση ακινήτων
Οι πωλήσεις αυξάνονται και εκτός Ευρώπης, συμπεριλαμβανομένης της Αυστραλίας. Οι αξιοσημείωτες πρόσφατες πωλήσεις περιλαμβάνουν την πώληση από τη Risland της Country Garden ενός ακινήτου στα περίχωρα της Μελβούρνης έναντι 250 εκατ. δολ. Αυστραλίας (219 εκατ. δολ. ΗΠΑ), σύμφωνα με τοπικά μέσα ενημέρωσης.
Η εταιρεία έχει επίσης πρόσφατα εκχωρήσει ένα περιουσιακό στοιχείο ανάπτυξης στο Σίδνεϊ για περίπου 240 εκατ. δολ. Αυστραλίας, σύμφωνα με άλλο ρεπορτάζ των τοπικών μέσων ενημέρωσης.
Είναι βέβαιο ότι η Κίνα δεν είναι σε καμία περίπτωση η μόνη πηγή πιθανής δυσφορίας στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Οι Νοτιοκορεάτες, Γερμανοί και οι Σκανδιναβοί ιδιοκτήτες έχουν ήδη προχωρήσει στην πώληση ακινήτων με μεγάλες εκπτώσεις.
Και στις ΗΠΑ αναμένονται κατασχέσεις από περιφερειακές τράπεζες και πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων. Αλλά η Κίνα είναι η αγορά όπου ίσως οι ιδιοκτήτες έχουν τα περισσότερα κίνητρα να πουλήσουν γρήγορα.
