Τρεις διαφορετικές ταχύτητες που αναμένεται να συνεχιστούν και την περίοδο 2025 – 2026 κυριαρχούν αυτή την στιγμή στην εγχώρια αγορά γραφείων όπου αναμένονται το επόμενο διάστημα επίσης τρεις βασικές τάσεις: Σταθεροποίηση στις χαμηλές αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα «πράσινα» γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.
Τα στοιχεία περιγράφει η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων GEOAXIS στο τελευταίο παρατηρητήριο για την αγορά γραφείων στην Αττική, αναφερόμενη και στις τρεις διαφορετικές ταχύτητες στον κλάδο:
· Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν μέχρι και 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%.
· Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 20 – 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο με αποδόσεις 7%.
· Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο διάστημα της περιόδου 2025 – 2026, εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων που δεν ανήκουν στην κατηγορία των υψηλών προδιαγραφών.
Από γραφεία, διαμερίσματα Airbnb
Ως προς τα χαρακτηριστικά της αγοράς γραφειακών χώρων στην Αττική, η εταιρεία επισημαίνει ότι είναι εξαιρετικά περιορισμένο το απόθεμα και μεγάλη η ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 35 ευρώ / τ.μ./μήνα.
Παράλληλα υπάρχει απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.
Την ίδια στιγμή είναι συνεχιζόμενη η ανάκαμψη αξιών στα βόρεια προάστια (Μαρούσι – Κηφισιά), με σημαντική αύξηση του νεόδμητου αποθέματος, ενώ πλέον «πλασάρεται» και ο Πειραιάς, ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων. Αυξανόμενος είναι και ο αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ το πρόγραμμα «χρυσή visa» ευνοεί την μετατροπή αυτή.
Σχετική αύξηση της ζήτησης καταγράφεται για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις, ενώ είναι αυξημένη η προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές οι τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις.
Συνολικά υπάρχει μία παγιοποίηση του ανοίγματος της ψαλίδας μεταξύ γραφείων υψηλών προδιαγραφών και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις, με συνεχιζόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Ανεβαίνουν οι τιμές ενοικίασης
Σε επίπεδο τιμών, η πορεία των μισθωμάτων παλαιών γραφείων στην Αττική το πρώτο τρίμηνο του 2025, σε σχέση με ένα χρόνο πριν είναι επίσης αυξανόμενη.
Είναι ενδεικτικό ότι και στις έξι περιοχές μελέτης (κέντρο Αθήνας, Κολωνάκι, λεωφόρο Κηφισίας, λεωφόρο Συγγρού, λεωφόρο Βουλιαγμένης και λεωφόρο Μεσογείων) διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν την εντυπωσιακή μέση άνοδο 65,5%.
Τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα λίγα νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, μέχρι και 35 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Αναλυτικότερα, για παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, οι τιμές που σημειώνονται στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης είναι, στον άξονα της λεωφόρο Κηφισίας 15 ευρώ /τ.μ./μήνα, στον άξονα της λεωφόρου Βουλιαγμένη 13,3 ευρώ, στον άξονα της λεωφόρου Μεσογείων 13 ευρώ, ενώ τέλος στον άξονα της λεωφόρου Συγγρού 11,37 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Για παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,22 ευρώ/τ.μ./μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 24,02 ευρώ/ τ.μ./μήνα.
Ως προς τα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, οι τιμές διαμορφώνονται ως εξής: Στον οδικό άξονα της λεωφόρου Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 13,93 ευρώ, στον άξονα της Μεσογείων 11,9 ευρώ, στον άξονα της Βουλιαγμένης 11,15 ευρώ και, τέλος στον άξονα της λεωφόρου Συγγρού 9,76 ευρώ.
Σε παλαιές, οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι και ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας με 18 ευρώ / τ.μ./μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της λεωφόρου Βουλιαγμένης με 13,9 ευρώ, ο άξονας της Μεσογείων με 10,9 ευρώ και τέλος ο άξονας της λεωφόρου Συγγρού.
Σε παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης, την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της πλατείας) με 16,9 ευρώ /τ.μ. /μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 14,98 ευρώ, ο άξονας της λεωφόρου Κηφισίας με 12,03 ευρώ.
