«Hot» ο κλάδος των γραφείων, των αποθηκών, αλλά και των ξενοδοχειακών υποδομών στην Αθήνα σύμφωνα με ανάλυση της Danos BNP Paribas Real Estate για το πρώτο εξάμηνο του 2024.

Παρά το γεγονός του ότι οι σημαντικές συναλλαγές για κτίρια γραφείων κατά τη διάρκεια του φετινού διαστήματος Ιανουαρίου – Ιουνίου ήταν περιορισμένες (πώληση του κτιρίου Cecil στον όμιλο Λασκαρίδη, η απόκτηση κτιρίου γραφείων στο Κολωνάκι από την Trastor και η αγορά οικοπέδου από την Prodea ΑΕΕΑΠ στο Μαρούσι), με τις συνολικές επενδύσεις στο εξεταζόμενο διάστημα να αγγίζουν τα 58 εκατ. ευρώ, εν τούτοις παρατηρείται ισχυρή ζήτηση για τις νέες αναπτύξεις που θα τροφοδοτήσουν την αγορά το προσεχές διάστημα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos, το 75% των συμβάσεων ενοικίασης αφορά κτίρια υψηλής ποιότητας που συνήθως προσφέρουν αναβαθμισμένες εγκαταστάσεις και υψηλή ενεργειακή απόδοση.

Μέχρι το τέλος του 2024, υπολογίζεται ότι θα προστεθούν επιπλέον 125.000 τ.μ. στο υπάρχον «πράσινο» απόθεμα και μέχρι το τέλος του 2026 προβλέπεται ότι θα έχουν αναπτυχθεί άλλα 210.000 τ.μ. χώρων. Το μισθωτικό ενδιαφέρον εστιάζεται πλέον στις κεντρικές αγορές (αθηναϊκό κέντρο και Μαρούσι), ενώ η ζήτηση ποικίλλει (αλλά και τα μισθώματα) για παλαιότερα ακίνητα και για δευτερογενείς αγορές.

Τα ενοίκια για την περιοχή του αθηναϊκού κέντρου σε νέα σύγχρονα γραφεία είναι πλέον στα 33 ευρώ ανά τ.μ., στα 27 ευρώ ανά τ.μ. στη Λεωφόρο Βασ. Σοφίας, στα 28 ευρώ ανά τ.μ. στο Μαρούσι ενώ το χαμηλότερο μίσθωμα (15 ευρώ ανά τ.μ.) εντοπίζεται για γραφεία επί της Λεωφόρου Μεσογείων.

Ως εκ τούτου τα yields για τα prime γραφεία έχουν υποχωρήσει μεταξύ 5,7% – 6,5%, για τα παλαιότερα γραφεία σε προβεβλημένες αγορές στο 7% – 7,5% και στο εύρος 8% – 8,5% για γραφεία σε δευτερογενείς αγορές. 

Το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων υπολογίζεται σήμερα σε 2.590.000 τ.μ., ενώ στο α’ εξάμηνο της χρονιάς προστέθηκαν 18.350 τ.μ. γραφείων, αλλά το περιθώριο ελεύθερων χώρων (vacancy rate) έχει συρρικνωθεί στο 8%.

Ανθεκτικά τα εμπορικά ακίνητα

Τα ακίνητα εμπορικής χρήσης, τόσο τα εμπορικά κέντρα όσο και τα καταστήματα σε μεγάλες κεντρικές αγορές διατηρούν την ανθεκτικότητά τους παρά την κάμψη του λιανεμπορικού τζίρου, καθώς συγκεντρώνουν τον κύριο όγκος της κατανάλωσης.

Διατηρώντας τη δυναμική των τελευταίων χρόνων, το μέσο ενοίκιο ανά τ.μ. στα εμπορικά κέντρα διαμορφώνεται στα 40 ευρώ, ενώ υποχωρεί στα 25 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα σε δευτερογενείς αγορές και στα 13 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα σούπερ μάρκετ.

Το yield για τα εμπορικά κέντρα διαμορφώνεται σύμφωνα με τη Δανός στο 6,7% – 7,75% ενώ το χαμηλότερο yield (5,5% – 6% ) εμφανίζουν τα μισθωμένα καταστήματα στην αγορά της οδού Ερμού, όπου προφανώς το ενοίκιο ανά τ.μ. είναι το υψηλότερο στην Αθήνα και την ευρύτερη επικράτεια.

Οι  επενδύσεις για ακίνητα logistics περιοριστήκαν στα 34 εκατ. ευρώ, ωστόσο οι μελλοντικές αναπτύξεις που προετοιμάζονται δημιουργούν θετικές προοπτικές.

Είναι χαρακτηριστικό πως στο α΄ εξάμηνο, μόνο το 4% του αποθέματος υφιστάμενων αποθηκών είναι ελεύθερο, ενώ η πλειονότητα των αναπτύξεων προχωρούν με προσύμφωνα μίσθωσης ή αγοράς από τους τελικούς χρήστες ή τις εταιρείες 3PL.

Οι θεσμικοί επενδυτές στην Ελλάδα ενδιαφέρονται κυρίως για prime logistics, σε τοποθεσίες όπως Ασπρόπυργο και Μαγούλα, όπου το μέσο ενοίκιο ανέρχεται πλέον σε 5,2 ευρώ ανά τ.μ.

Στις δευτερογενείς περιοχές όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο η ζήτηση είναι χαμηλότερη και ως εκ τούτου τα ενοίκια διαμορφώνονται στα 3,5 ευρώ ανά τ.μ.

Το 2024 συνεχίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον για τουριστικά ακίνητα, ξεπερνώντας μάλιστα άλλες ομοειδείς ευρωπαϊκές αγορές. Το 2023 οι συνολικές επενδύσεις ανήλθα σε 3 δισ. ευρώ, αντικατοπτρίζοντας αύξηση 23% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Χώρες όπως η Ισπανία και η Ιταλία, αν και παραδοσιακά ισχυρές στον τουρισμό, έχουν σημειώσει βραδύτερη ανάπτυξη σε ξενοδοχειακές επενδύσεις – ειδικά από ξένα κεφάλαια.