Η ελληνική αγορά ακινήτων, αν και γεωγραφικά απομακρυσμένη από τις ΗΠΑ, δεν λειτουργεί σε κενό. Οι διεθνείς οικονομικές κρίσεις έχουν πάντοτε τη δύναμη να προκαλέσουν αναταράξεις και στην εγχώρια οικονομία, ιδιαίτερα μέσω του τουρισμού, των επενδύσεων ακινήτων από το εξωτερικό και της γενικότερης καταναλωτικής ψυχολογίας.
Η πιθανότητα μιας ύφεσης στις ΗΠΑ – της μεγαλύτερης οικονομίας στον κόσμο – δεν είναι απλά μια αμερικανική ανησυχία. Είναι ένας παγκόσμιος πονοκέφαλος με προεκτάσεις και στην ελληνική καθημερινότητα, από τα επιτόκια έως τις τιμές των ακινήτων.
Τι θα σήμαινε, λοιπόν, μια τέτοια ύφεση για την παγκόσμια – και κατ’ επέκταση – την ελληνική αγορά κατοικίας;
Οι νέοι δασμοί του πρώην προέδρου Donald Trump έχουν αναζωπυρώσει τους φόβους για εμπορικό πόλεμο που θα μπορούσε να οδηγήσει τις Ηνωμένες Πολιτείες σε ύφεση – ένα ενδεχόμενο με σοβαρές συνέπειες για την παγκόσμια αγορά κατοικίας.
Από την ανακοίνωση των «ανταποδοτικών» δασμών στις 2 Απριλίου, ο δείκτης S&P 500 κατέγραψε τέσσερις συνεχόμενες ημέρες πτώσης, χάνοντας πάνω από 12% και εξαφανίζοντας αξία άνω των 10 τρισεκατομμυρίων δολαρίων από το χρηματιστήριο.
Ο CEO της JPMorgan Chase, Jamie Dimon, δήλωσε πως η ύφεση είναι πλέον ένα «πιθανό αποτέλεσμα», καθώς τα νοικοκυριά περιορίζουν τις δαπάνες τους βλέποντας τις αποταμιεύσεις και τις επενδύσεις τους να συρρικνώνονται.
Οι αναλυτές της J.P. Morgan αύξησαν την πιθανότητα παγκόσμιας ύφεσης στο 60%, από 40% μόλις λίγες εβδομάδες νωρίτερα, ενώ και ο επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics, Mark Zandi, εξέφρασε παρόμοιες προβλέψεις.
Ακόμα και ο δισεκατομμυριούχος διαχειριστής hedge fund Bill Ackman, γνωστός υποστηρικτής του Trump, προειδοποίησε για έναν «οικονομικό πυρηνικό χειμώνα» που θα είναι… αυτοπροκαλούμενος.
Η ύφεση, όπως ορίζεται από το National Bureau of Economic Research, είναι μια σημαντική και παρατεταμένη επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας. Συνοδεύεται από αύξηση της ανεργίας, λιγότερες προσλήψεις και γενικευμένη αβεβαιότητα.
Δεν είναι το ίδιο με την κατάρρευση του χρηματιστηρίου, αν και ένα απότομο χρηματιστηριακό κραχ μπορεί να πυροδοτήσει οικονομική ύφεση.
Ο ίδιος ο Trump επιμένει πως οι δασμοί θα ενισχύσουν την οικονομία, εάν καταλήξουν σε ευνοϊκές συμφωνίες με μεγάλους εμπορικούς εταίρους. Ωστόσο, ακόμη και η αβεβαιότητα είναι ικανή να «παγώσει» την αγορά ακινήτων.
Η ύφεση σημαίνει αύξηση της ανεργίας και οικονομική πίεση για τα νοικοκυριά. Αυτό οδηγεί σε μειωμένη ζήτηση για αγορά κατοικιών, άρα και σε μείωση των τιμών.
Αν και η αμερικανική αγορά κατοικίας βρίσκεται ήδη σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα πωλήσεων – με το 2024 να καταγράφει το χειρότερο έτος από το 1995 – μια ύφεση θα επιδείνωνε τις περιφερειακές ανισότητες.
Σύμφωνα με στοιχεία του Realtor.com, στις νοτιοδυτικές πολιτείες των ΗΠΑ, η προσφορά κατοικιών έχει επιστρέψει σχεδόν στα προ-πανδημικά επίπεδα. Στον αντίποδα, οι περιοχές του Μέσο-Ανατολικού και Βορειοανατολικού τμήματος της χώρας παρουσιάζουν έλλειψη κατοικιών που φτάνει το 45% έως 57%.
Οι περιοχές με υπερπροσφορά, όπως ο Νότος, είναι πιθανό να δουν ταχύτερη πτώση στις τιμές. Αντίθετα, οι περιοχές με περιορισμένη προσφορά ενδέχεται να παραμείνουν σταθερές για περισσότερο διάστημα.
Παρά την οικονομική πίεση, η πλειονότητα των σημερινών ιδιοκτητών έχει σταθερά στεγαστικά δάνεια κάτω του 4%, κάτι που τους βοηθά να ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους.
Σε περιόδους ύφεσης, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων συνήθως μειώνονται, καθώς οι επενδυτές στρέφονται σε πιο ασφαλείς επενδύσεις όπως τα κρατικά ομόλογα, αυξάνοντας τις τιμές τους και μειώνοντας τις αποδόσεις.
Αυτό παρατηρήθηκε και πρόσφατα, με τις αποδόσεις των 10ετών ομολόγων να πέφτουν κάτω από το 4%, οδηγώντας προσωρινά και τα επιτόκια στεγαστικών σε χαμηλά επίπεδα για το 2025.
Ταυτόχρονα, μια ύφεση θα μπορούσε να οδηγήσει τη Federal Reserve σε πιο χαλαρή νομισματική πολιτική, μειώνοντας περαιτέρω το κόστος δανεισμού.
Αν και τα χαμηλότερα επιτόκια ευνοούν τους αγοραστές, ο φόβος απώλειας εργασίας ίσως να επισκιάσει αυτό το πλεονέκτημα.
Η Hannah Jones από το Realtor.com συνιστά στους αγοραστές να διασφαλίσουν ότι μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις δόσεις τους ακόμη και σε περιόδους κρίσης.
“Αν η αγορά κατοικίας είναι οριακά προσιτή, ίσως να εξετάσετε σοβαρά τη λύση της ενοικίασης μέχρι να σταθεροποιηθεί η αγορά”, αναφέρει χαρακτηριστικά.
Η Danielle Hale, επικεφαλής οικονομολόγος του Realtor.com, υπογραμμίζει τη σημασία της ύπαρξης ταμείου έκτακτης ανάγκης που να καλύπτει τουλάχιστον μερικούς μήνες εξόδων.
“Η προνοητικότητα αυτή είναι πιο απαραίτητη από ποτέ, καθώς η αβεβαιότητα κυριαρχεί στην οικονομία”, επισημαίνει.
