Οι τριγμοί στον κλάδο εμπορικών ακινήτων των Ηνωμένων Πολιτειών, ιδίως στην ευάλωτη αγορά γραφείων, εξαπλώθηκαν στην Ευρώπη την περασμένη εβδομάδα, όταν τα ομόλογα της γερμανικής Deutsche Pfandbriefbank, που ειδικεύεται στη χρηματοδότηση ακινήτων, “βυθίστηκαν” λόγω της έκθεσης της τράπεζας στην αμερικανική αγορά.
Την ίδια στιγμή οι φόβοι για μετάδοση της κρίσης ασκούν έντονες πιέσεις και σε άλλες γερμανικές τράπεζες, που βρίσκονται αντιμέτωπες με προβλέψεις για ζημίες.
Αν και οι αγορές ακινήτων της Ασίας δεν έχουν μείνει απρόσβλητες από το “τσουνάμι” των υψηλότερων επιτοκίων και την υποχώρηση της ζήτησης στον τομέα των γραφείων, η περιοχή τα πήγε σχετικά καλά τα τελευταία τέσσερα χρόνια, με κραυγαλέα εξαίρεση την προβληματική αγορά κατοικίας της Κίνας, της οποίας τα προβλήματα είναι εγχώριας προέλευσης.
Στον οικιστικό τομέα, οι μέσες τιμές στη δευτερογενή αγορά στις κύριες πόλεις της περιοχής είτε ανέκαμψαν είτε συνέχισαν να αυξάνονται. Στον Παγκόσμιο Δείκτη Πόλεων Κατοικιών της εταιρίας Knight Frank – εργαλείο καταγραφής των αξιών της δευτερεύουσας κατοικίας σε περισσότερες από 100 πόλεις – το Χονγκ Κονγκ ήταν η μόνη μητρόπολη στην Ασία που σημείωσε πτώση των τιμών τόσο σε τριμηνιαία όσο και σε ετήσια βάση το τρίτο τρίμηνο του περασμένου έτους.
Στον εμπορικό τομέα, η δραστηριότητα χρηματοδοτικής μίσθωσης στους τομείς των γραφείων και του λιανικού εμπορίου ήταν σχετικά ισχυρή, με πολλές αγορές στην περιοχή να απολαμβάνουν ταχεία ανάπτυξη των ενοικίων.
Επιπλέον, οι κεφαλαιακές αξίες δεν έχουν υποχωρήσει τόσο απότομα όσο στις ΗΠΑ και την Ευρώπη. Η επενδυτική δραστηριότητα στον τομέα των γραφείων το τελευταίο τρίμηνο του 2023 ξεπέρασε ακόμη και άλλους τομείς. Η MSCI περιγράφει τη Σεούλ και τη Σιγκαπούρη ως «δύο από τις ισχυρότερες αγορές γραφείου παγκοσμίως».
Επιδείνωση της προσιτότητας στις κατοικίες
Ωστόσο, αυτή η ανθεκτικότητα έχει ένα τίμημα. Στην αγορά κατοικιών, η οικονομική προσιτότητα έχει επιδεινωθεί περαιτέρω, εν μέρει λόγω της αύξησης του κόστους στέγασης. Επιπλέον οι υποψήφιοι αγοραστές, οι κάτοχοι στεγαστικών δανείων και οι ενοικιαστές έπρεπε να αντιμετωπίσουν απροσδόκητα απότομες αυξήσεις στις τιμές και τα ενοίκια.
Σε καμία άλλη χώρα το τίμημα της ανθεκτικότητας της στεγαστικής αγοράς, δεν αποτυπώνεται πιο ξεκάθαρα από την Αυστραλία. Αν και οι τιμές αρχικά μειώθηκαν κατά 7,5%, ως απάντηση στην απότομη σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής της Αποθεματικής Τράπεζας της Αυστραλίας, ανέκαμψαν απότομα πέρυσι και σημείωσαν νέο υψηλό τον περασμένο μήνα.
Ο κ. Michele Bullock διοικητής της τράπεζας, τόνισε στη διάρκεια συνέντευξης Τύπου ότι η Αυστραλία αύξησε τα επιτόκιά της τον Μάιο του 2022 για πρώτη φορά σε περισσότερο από μια δεκαετία.
Τα ενοίκια, από την άλλη, δεν μειώθηκαν ποτέ, Αντιθέτως αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 9,1% από την έκρηξη της πανδημίας, σύμφωνα με στοιχεία της CoreLogic. Στο Σίδνεϊ, την πιο ακριβή πόλη, τα ενοίκια διαμερισμάτων αυξήθηκαν 11,7% πέρυσι μετά από άνοδο 18,6% το 2022.
Οι περιφερειακές αγορές σε όλη την Αυστραλία έχουν γίνει πολύ λιγότερο προσιτές. Η στεγαστική κρίση έχει πυροδοτήσει αντιδράσεις κατά της μετανάστευσης –η καθαρή μετανάστευση στο εξωτερικό εκτινάχθηκε σε υψηλό επίπεδο μετά το άνοιγμα των συνόρων της Αυστραλίας– και οδήγησε σε εκκλήσεις για ελέγχους ενοικίων.
Ακόμη και στην Ιαπωνία – της οποίας η αγορά ακινήτων έχει ωφεληθεί πάρα πολύ από την εξαιρετικά χαλαρή νομισματική πολιτική – η απότομη αύξηση του κόστους κατασκευής και εργασίας βοήθησε να ανέβουν οι τιμές των νέων διαμερισμάτων στο Τόκιο σε επίπεδα που ξεπερνούν το ανώτατο όριο της εποχής της “φούσκας” το 1990.
Αν και το εξαιρετικά χαμηλό κόστος δανεισμού έχει κάνει πιο προσιτές τις ιαπωνικές κατοικίες, η πολυαναμενόμενη επιστροφή του πληθωρισμού πυροδοτεί φόβους για υπερθέρμανση της αγοράς ακινήτων τη στιγμή που η Τράπεζα της Ιαπωνίας ετοιμάζεται να τερματίσει την αρνητική πολιτική επιτοκίων.
Την ίδια στιγμή οι τιμές των εμπορικών ακινήτων στην Ασία προσαρμόστηκαν πολύ πιο αργά από ό,τι στις ΗΠΑ και τη Βρετανία, με αποτέλεσμα το κόστος διατήρησης μιας επένδυσης να υπερβαίνει το εισόδημα, μειώνοντας την ελκυστικότητά της – σε πολλές αγορές και τομείς.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την αντιπαράθεση μεταξύ αγοραστών και πωλητών, ιδιαίτερα σε μέρη του κλάδου όπου οι προοπτικές είναι δύσκολες, όπως τα ακίνητα γραφείων. Ενώ οι αποδόσεις των ενοικίων έχουν ήδη προσαρμοστεί σημαντικά στην Αυστραλία και τη Νότια Κορέα – ένας από τους λόγους για τους οποίους και οι δύο αγορές ευνοούνται από τους επενδυτές – έχουν υποχωρήσει ελάχιστα στο Χονγκ Κονγκ παρά το υψηλότερο κόστος δανεισμού και τα οικονομικά προβλήματα της ηπειρωτικής Κίνας.
Ο κ. Henry Chin, επικεφαλής της έρευνας, Ασίας-Ειρηνικού, στο CBRE, τονίζει ότι η περιοχή ενδέχεται να καλύψει τη διαφορά στην ανατιμολόγηση. «Η περιορισμένη προσαρμογή τιμής δικαιολογείται σε μια ισχυρότερη αγορά όπως η Σιγκαπούρη, αλλά δεν έχει νόημα στο Χονγκ Κονγκ», πρόσθεσε.
Υπάρχουν παράγοντες που βοηθούν να εξηγηθεί γιατί δεν υπήρξε πιο έντονη ανατίμηση των ασιατικών εμπορικών ακινήτων. Ένας λόγος είναι ότι υπάρχει μικρότερη μόχλευση στις αγορές εμπορικών ακινήτων της περιοχής.
Ωστόσο, μια απότομη πτώση των επιτοκίων στις ΗΠΑ και τη Βρετανία θα έκανε τις αγορές εμπορικών ακινήτων των χωρών πιο ελκυστικές, διευρύνοντας τη διαφορά μεταξύ των αποδόσεων ενοικίασης και του κόστους δανεισμού, θέτοντας την Ασία σε πιο μειονεκτική θέση από την άποψη της τιμολόγησης.
Ωστόσο, ακριβώς όπως η οικονομική προσιτή στέγαση έχει να κάνει περισσότερο με την ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, η τιμολόγηση είναι μόνο ένας παράγοντας της επενδυτικής τακτικής για εμπορικά ακίνητα. Οι βασικές αρχές είναι πιο σημαντικές. Η ανθεκτικότητα του τομέα ακινήτων της Ασίας έχει μια αρνητική πλευρά, αλλά η ανοδική πορεία είναι πολύ πιο σημαντική σε μια εποχή που τμήματα του κλάδου των ακινήτων υφίστανται σοβαρή πίεση.
