Στην κορυφή του δείκτη ανάπτυξης των Ευρωπαϊκών πόλεων για το 2023, της LaSalle Investment Management, όσον αφορά τη ζήτηση ακινήτων, βρέθηκε το Λονδίνο, με το Παρίσι να ακολουθεί με μικρή διαφορά.

Αυτές οι δύο πόλεις, γνωστές για τις εύρωστες οικονομίες και τους αστικούς πυρήνες τους, αναμένεται να πρωταγωνιστήσουν την επόμενη δεκαετία, με συμμετοχή 30% επί του ΑΕΠ των χωρών τους, ενώ εκτιμάται ότι θα αντιπροσωπεύουν το ένα έκτο της ανάπτυξης της Ευρώπης.

Επιπλέον, η έρευνα LaSalle διαπίστωσε ότι από το 2010 η Σουηδία και η Δανία κατέγραψαν αύξηση του ΑΕΠ, ενώ παράλληλα μείωσαν τις εκπομπές χάρη στις δημογραφικές αλλαγές, την επέκταση του εργατικού δυναμικού και τις προσπάθειες απαλλαγής από τις ανθρακούχες εκπομπές.

Την ίδια στιγμή η Ρώμη, η Φλωρεντία, το Παλέρμο, αλλά και άλλες ιταλικές πόλεις θα βρεθούν αντιμέτωπες με τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής τα επόμενα 50 χρόνια, σύμφωνα με έκθεση, η οποία για πρώτη φορά χρησιμοποίησε δεδομένα της Υπηρεσίας Κλιματικής Αλλαγής του Copernicus.

Η Ιταλία “βίωσε” κατά μέσο όρο 11 ακραία καιρικά φαινόμενα τους πρώτους επτά μήνες του 2023, όπως αναφέρει η εθνική οργάνωση αγροτών Coldiretti. Τα κτίρια συμβάλλουν σημαντικά στις εκπομπές CO2 στην Ιταλία, καθώς η απόδοση περίπου του 86% είναι κάτω από την ενεργειακή κλάση D.

Η Εθνική Ένωση Οικοδόμων της Ιταλίας εκτιμά ότι περίπου δύο εκατομμύρια κτίρια θα χρειαστούν ενεργειακές αναβαθμίσεις μέχρι το 2030.

Η τάση της δεκαετίας

Ωστόσο, ο κ. Tom Walker, συνεπικεφαλής των παγκόσμιων εισηγμένων ακινήτων στη Schroders, επισημαίνει ότι τα ακραία φαινόμενα δεν αποδεικνύονται, τουλάχιστον προς το παρόν, αποθαρρυντικά, για τη ζήτηση των ακινήτων.

Η μείωση της ζήτησης σε περιοχές που είναι επιρρεπείς σε καύσωνα ενδεχομένως να εμφανιστεί ως τάση αυτή τη δεκαετία.

Τα δεδομένα μετανάστευσης της IRS από το 2012 έως το 2021 αποκάλυψαν, μάλιστα, μια «ενδιαφέρουσα» τάση: οι άνθρωποι μετακινούνταν σε περιοχές που βίωναν υψηλότερο θερμικό στρες.

Αυτή η τάση παραμένει σε όλες τις κατηγορίες εισοδήματος, υποδηλώνοντας ότι είναι παράγοντες και πέρα από τον πλούτο που επηρεάζουν τα πρότυπα μετανάστευσης, επισημαίνει ο Walker.

Η Φλόριντα, το Τέξας, η Βόρεια Καρολίνα και η Αριζόνα – όλες οι πολιτείες που βιώνουν σημαντική εσωτερική μετανάστευση – σημειώνουν τις υψηλότερες καλοκαιρινές θερμοκρασίες στις ΗΠΑ. Αντίθετα, οι ψυχρότερες πολιτείες – όπως η Νέα Υόρκη – γνωρίζουν μετανάστευση προς τα έξω, με λίγες εξαιρέσεις.

«Αυτό σημαίνει ότι οι “θερμές” πολιτείες με χαμηλότερους φόρους εισοδήματος, δυναμικές οικονομίες, χαλαρότερους νόμους είναι αρκετά ισχυρές για να πείσουν τους επίδοξους μετανάστες ότι αξίζει τον κόπο να αντιμετωπίσουν το ζεστό κλίμα », λέει ο Walker.

«Παράγοντες έλξης»

Προς το παρόν, το κλειδί για τον εντοπισμό ευκαιριών στις επενδύσεις σε ακίνητα είναι η κατανόηση των πιο παραδοσιακών παραγόντων που κάνουν μία πόλη ελκυστική, όπως το φορολογικό της καθεστώς και η οικονομική προσιτότητα.

Με βάση αυτές τις μετρήσεις, ο κ. Zsolt Kohalmi, παγκόσμιος επικεφαλής ακινήτων και συν-διευθύνων σύμβουλος της Pictet Alternative Advisors, τονίζει ότι η Λισαβόνα, το Μάντσεστερ και πλέον η Μάλαγα ανήκουν σ αυτή την κατηγορία.

Επισημαίνει, επίσης, ότι καθώς οι οικονομίες εξελίσσονται, η παραδοσιακή κατανομή 40% στα γραφεία και 30% στη λιανική στα χαρτοφυλάκια ακινήτων χάνει την ελκυστικότητα της. Ο εντοπισμός των κατάλληλων τομέων σε πόλεις-κλειδιά είναι απαραίτητος, τονίζει ο κ. Kohalmi.

Οι πολυκατοικίες αναμένεται να είναι δημοφιλείς στην Ευρώπη λόγω της ισχυρής ζήτησης από νεαρούς κατοίκους των πόλεων που βρίσκονται αντιμέτωποι με έλλειψη διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας και προσιτές τιμές. Η κρίση του κόστους ζωής παραμένει και δεν υπάρχουν επαρκείς νέες κατασκευές για να καλυφθεί η ζήτηση, επισημαίνει ο Kohalmi.

«Τα logistics εκτιμάται, επίσης, ότι θα συγκεντρώσουν μεγάλη ζήτηση καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο ωφελεί τον κλάδο, μολονότι η προσφορά παραμένει σοβαρά περιορισμένη και σε αυτή την περίπτωση».

Εκπτώσεις στα ακίνητα

Ο Kohalmi υπογραμμίζει την ελκυστικότητα των παραγόντων που σχετίζονται με το κλίμα. Οι ενοικιαστές προτιμούν όλο και περισσότερο “πράσινα” κτίρια και οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες διστάζουν να επενδύσουν σε περιουσιακά στοιχεία με φτωχά περιβαλλοντικά προφίλ.

Προσθέτει ότι για τους ιδιοκτήτες που στοχεύουν να βελτιώσουν το περιβαλλοντικό προφίλ ενός κτιρίου, η εξασφάλιση ειδικευμένου εργατικού δυναμικού για αναβαθμίσεις όπως εγκαταστάσεις αντλιών θερμότητας, είναι εμπόδιο.

Η αγορά ακινήτων πολλές φορές βρίσκεται στο επίκεντρο για greenwashing, λόγω της έλλειψης σαφών και συγκεκριμένων κανονισμών σχετικά με τη βιωσιμότητα.

Ο Δρ Alex Murray, επικεφαλής στον πάροχο δεδομένων Preqin, σημειώνει ότι τα κτίρια γραφείων υψηλής απόδοσης βαθμού Α διατηρούν την αξία τους καλύτερα από εκείνα με χαμηλότερα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης.

Επιπλέον επισημαίνει ότι η ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων για να πληρούν τους αυστηρότερους κανονισμούς είναι ιδιαιτέρως δαπανηρή. Οι κρατικές επιδοτήσεις στοχεύουν να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες, αλλά η γραφειοκρατία αποτελεί εμπόδιο για την πρόοδο. Αυτές οι προκλήσεις ωθούν πολλούς μικρούς ιδιοκτήτες να αποχωρήσουν, ανοίγοντας το δρόμο για τους μεγαλύτερους παίκτες να αντιμετωπίσουν τις ανάγκες στέγασης μέσω εκτεταμένων έργων κατασκευής-ενοικίασης, λέει ο Murray.

Το 2022, η Τράπεζα της Ιταλίας διαπίστωσε ότι οι συναλλαγές με ακίνητα επηρεάζονταν από το κλίμα, ωθώντας τους αγοραστές προς ανθεκτικά κτίρια και μειώνοντας τις τιμές για μη θωρακισμένα κτίρια σε υπερβολική ζέστη.

Τα ακίνητα που δεν συμμορφώνονται με τα κριτήρια ESG δεν είναι ελκυστικά για τους ενοικιαστές. Αυτό σημαίνει ότι πωλούνται με ολοένα και μεγαλύτερη έκπτωση, επισημαίνει ο κ. Matteo Minardi, επικεφαλής του τμήματος ακίνητης περιουσίας στην Ιταλία της Ardian με έδρα τη Γαλλία.

Οι κανονισμοί ESG διαδραματίζουν κεντρικό ρόλο στην ακίνητη περιουσία, με την Ευρώπη να είναι γνωστή για τα αυστηρότερα πρότυπα της σε σύγκριση με τις ΗΠΑ ή την Ασία. Εκτός από τη ρύθμιση, υπάρχει επίσης ένας αυξανόμενος αριθμός πολιτικών και μετρήσεων σε ολόκληρη την ήπειρο.

Το Παρίσι ξεχωρίζει για τους αυστηρούς κανονισμούς του που προωθούν ενεργειακά αποδοτικές οικοδομικές πρακτικές και τη μείωση των αποτυπωμάτων άνθρακα. Από τον Ιανουάριο του 2023, οι γαλλικές κατοικίες με κατανάλωση ενέργειας άνω των 450 kw/τμ δεν είναι επιλέξιμες για ενοικίαση. Μέχρι τον Ιανουάριο του 2025, τα ακίνητα με βαθμολογία G δεν θα μπορούν να ενοικιαστούν, ενώ τα ακίνητα με βαθμολογία F θα απαγορεύονται έως το 2028.

Αυτό είναι ένα κρίσιμο ζήτημα καθώς επηρεάζει σχεδόν τις μισές οικιστικές μονάδες στο Παρίσι, με αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας των ακινήτων όπου δεν εφαρμόζονται αλλαγές, προσθέτει ο Minardi.

“Μια διαφοροποιημένη πρόκληση”

Ο Minardi τονίζει την αναγκαιότητα των αξιολογήσεων του κλίματος στις επενδυτικές στρατηγικές, ειδικά σε πόλεις όπως η Ρώμη. «Για να διατηρηθεί η αξία και να τοποθετηθούν αυτά τα κτίρια μακροπρόθεσμα στην αγορά, απαιτούνται σημαντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες για την ενίσχυση των περιουσιακών στοιχείων έναντι των ακραίων καιρικών συνθηκών», λέει.

Ωστόσο, ιστορικές πόλεις όπως η Ρώμη έχουν μοναδικά τεχνικά χαρακτηριστικά, επομένως η ενεργειακά αποδοτική προσαρμογή συχνά περιορίζεται από τη διατήρηση της κληρονομιάς. Η εγκατάσταση βιώσιμων χαρακτηριστικών, όπως τα ηλιακά πάνελ και ο αποτελεσματικός φωτισμός είναι κατάλληλη για logistics και βιομηχανικούς χώρους. Αντιθέτως είναι δύσκολο να εφαρμοστούν σε παλαιότερα κτίρια σε κεντρικές περιοχές με χρήσεις φιλοξενίας, κατοικιών ή γραφείων λόγω της ηλικίας τους, λέει ο Minardi.

Μια διαφοροποιημένη πρόκληση έγκειται στη διατήρηση της αξίας των ακινήτων, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, οι επενδύσεις μπορεί να απαιτούν επανεκτίμηση εάν η προσαρμογή του κλίματος είναι απειλητική, λέει ο Minardi.

Ο κ. Manish Garg, αναπληρωτής διευθυντής ιδιωτικών αγορών στην εταιρεία χρηματοοικονομικών ερευνών Acuity Knowledge Partners, προβλέπει ότι η υπερβολική ζέστη μπορεί να ανακατευθύνει τη ζήτηση σε ψυχρότερες περιοχές, επηρεάζοντας τις αξίες και τις αποδόσεις των ακινήτων, αλλά και δημιουργώντας ζήτηση για βελτιωμένα συστήματα ψύξης. Επιπλέον, οι καύσωνες θα μπορούσαν να επιδεινώσουν τις πυρκαγιές, αυξάνοντας το κόστος ασφάλισης και ενδεχομένως αποτρέποντας τους τουρίστες, με αποτέλεσμα να επηρεαστεί η αγορά βραχυπρόθεσμων ενοικίων.

«Το θερμικό στρες στη Ρώμη και σε άλλες ιταλικές πόλεις έχει επίσης οδηγήσει σε προσωρινές μειώσεις τόσο στις διαδικτυακές όσο και στις προσωπικές αναζητήσεις για στέγαση», τονίζει ο Garg.

Το θερμικό στρες της Ευρώπης

Είναι κρίσιμο οι επενδυτές να εφαρμόζουν ολοκληρωμένες στρατηγικές ESG σε όλα τα χαρτοφυλάκιά τους, για να μεγιστοποιήσουν την αξία και τη μακροζωία, προτείνει η κ. Samantha Kempe, CIO της εταιρείας τεχνολογικών προϊόντων IMMO. «Γίνουμε ήδη μάρτυρες περιουσιακών στοιχείων με χαμηλή ενεργειακή απόδοση με μειωμένες εμπορικές τιμές και την προσδοκία της αγοράς για πράσινα ασφάλιστρα που σχετίζονται με ενεργειακά αποδοτικά κτίρια», προσθέτει ο Kempe.

Το θερμικό στρες μπορεί να φαίνεται λιγότερο επείγον σε σύγκριση με άλλες επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής, όπως η άνοδος της στάθμης της θάλασσας και οι πλημμύρες. Το χωριό Fairbourne της Ουαλίας αντιμετωπίζει μείωση του πληθυσμού, με το συμβούλιο να προειδοποιεί τους κατοίκους σχετικά με πιθανή μη κατοικήσιμη κατάσταση μέχρι τα μέσα του αιώνα λόγω πλημμύρας, σημειώνει ο Walker στο Schroders.

Εν τω μεταξύ, οι συζητήσεις επανήλθαν στην επιφάνεια στη Γαλλία πρόσφατα για το αν θα κηρυχθούν ορισμένες περιοχές του Πα-ντε-Καλέ που είναι επιρρεπείς στις πλημμύρες μη κατοικήσιμες, αφού πλημμύριζαν συχνά. «Αν η ευρωπαϊκή εμπειρία μοιάζει με τις ΗΠΑ, οι οικονομικοί παράγοντες θα υπερισχύσουν άλλων παραγόντων μέχρι να γίνουν πολύ επώδυνοι για να τους αγνοήσουμε», προσθέτει ο Walker.

Οι υψηλές θερμοκρασίες που παρατηρήθηκαν στη Ρώμη πέρυσι επιβεβαιώνουν τη σημασία των επενδύσεων σε κτίρια για τη μείωση όχι μόνο των εκπομπών από θέρμανση αλλά και ψύξη κτιρίων, λέει ο Murray.

Η Γαλλία έχει κάποιους φιλόδοξους στόχους, οι οποίοι άρχισαν να έρχονται το 2023 και έχουν κάνει αμφίβολη τη βιωσιμότητα παλαιότερων παριζιάνικων κτιρίων. Το Ηνωμένο Βασίλειο απαιτεί επί του παρόντος μια ελάχιστη βαθμολογία Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης E για την ιδιωτική ενοικίαση.

Ωστόσο, η κυβέρνηση άνοιξε πρόσφατα σχέδια πολιτικής για να το αυξήσει σε C έως το 2025, επισημαίνει ο Murray, ο οποίος πιστεύει ότι παρά τις προκλήσεις, λόγω των εξελισσόμενων κανονισμών ESG και της ανάγκης για ανθεκτικότητα στο κλίμα, οι πόλεις της Ευρώπης μεταμορφώνονται.