Το όνειρο της ιδιοκατοίκησης απομακρύνεται όλο και περισσότερο για χιλιάδες Έλληνες, καθώς η αγορά κατοικίας μοιάζει πλέον με «κλειστό κλαμπ» για λίγους και προνομιούχους. Η νέα, αποκαλυπτική μελέτη της Alpha Bank ρίχνει φως στις αληθινές διαστάσεις του στεγαστικού ζητήματος και παρουσιάζει μια εικόνα που συνδυάζει οικονομική πίεση, κοινωνική αγωνία και πολιτικές καθυστερήσεις.

Αξιοσημείωτα ποσοστά το 54% που θεωρεί ανέφικτη την αγορά κατοικίας και το 68% αντίστοιχα την ενοικίαση. Μάλιστα, το 42% των δανειοληπτών που ιδιοκατοικούν δηλώνει ότι η μηνιαία δόση του δανείου αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος του νοικοκυριού, ενώ το 52% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος για ενοίκιο.

Ο υψηλός βαθμός ιδιοκατοίκησης και η καθυστερημένη αποχώρηση από τη γονική εστία χαρακτηρίζουν τη στέγαση στην Ελλάδα. Με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται με διπλάσια ταχύτητα σε σχέση με τα εισοδήματα και τα ενοίκια να «καίνε» κυριολεκτικά την τσέπη των ενοικιαστών, το στεγαστικό αδιέξοδο παίρνει διαστάσεις κρίσης πρώτης κατοικίας. Η μελέτη χαρτογραφεί το πρόβλημα σε όλο του το εύρος: από τις ξένες επενδύσεις και τα Airbnb μέχρι τα γερασμένα ακίνητα, καθώς και τις κυβερνητικές προσπάθειες για στήριξη, μετά απο δεκαετίες ολιγωρίας.

Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα μεταπολεμικά βασίστηκε κυρίως στην ιδιωτική πρωτοβουλία, μέσω αντιπαροχής και οικογενειακής βοήθειας, με ελάχιστες κρατικές παρεμβάσεις.

Από το 1994, και ιδιαίτερα μετά την είσοδο της χώρας στην Ευρωζώνη το 2001, ο ενυπόθηκος δανεισμός αντικατέστησε σταδιακά τις αποταμιεύσεις, τροφοδοτώντας την αυξημένη ζήτηση. Η δυναμική αυτή ανακόπηκε απότομα με την κρίση του 2008, όταν ο δανεισμός περιορίστηκε δραστικά.

Οι σύγχρονες δυνάμεις που διαμορφώνουν τη ζήτηση για κατοικίες

Η μελέτη της Alpha Bank αναδεικνύει τους βασικούς παράγοντες που αυξάνουν τη ζήτηση:

• Αύξηση Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ): Το 2024 καταγράφηκαν επενδύσεις ύψους 2,8 δισ. ευρώ σε ακίνητα, κυρίως σε τουριστικά και αναπτυσσόμενα αστικά σημεία.
• Οικονομία διαμοιρασμού (Airbnb): Ενίσχυσε τη βραχυχρόνια μίσθωση, συρρικνώνοντας το απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση.
• Αλλαγές στις προτιμήσεις λόγω τηλεργασίας: Αυξήθηκε η ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους και κατοικίες εκτός κέντρου.
• Πολιτισμική προσήλωση στην ιδιοκατοίκηση: Το 74% των Ελλήνων συνεχίζει να βλέπει την αγορά κατοικίας ως επένδυση ζωής, παρά τα εμπόδια.

Η πλειοψηφία των πολιτών θεωρεί την αγορά κατοικίας μη ρεαλιστική

Η έρευνα πεδίου της QED για την Alpha Bank καταγράφει τις τάσεις της κοινωνίας:

• Μόλις 12% των πολιτών σχεδιάζει να αγοράσει κατοικία τα επόμενα δύο χρόνια.
• Το 54% θεωρεί την αγορά ανέφικτη, ενώ το 70% δηλώνει πως τα ενοίκια είναι μη προσιτά.
• Το 60% αναμένει περαιτέρω αυξήσεις σε ενοίκια και τιμές τα επόμενα πέντε χρόνια.
• Ο μέσος Έλληνας αποχωρεί από τη γονική στέγη στην ηλικία των 35 ετών, ένδειξη καθυστέρησης μετάβασης σε αυτόνομη κατοικία.

Προσφορά κατοικιών: Δομικά εμπόδια και περιορισμοί

Η πλευρά της προσφοράς παρουσιάζει χρόνια προβλήματα:

• 64% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι άνω των 30 ετών, με ανακαινίσεις οικονομικά δύσκολες ή χρονοβόρες.
• Η αύξηση των τιμών των υλικών και της ενέργειας, ιδίως το 2022, εκτόξευσε το κόστος νέων κατασκευών.
• Η δεκαετής αδράνεια στον κατασκευαστικό τομέα (2010–2020) άφησε πίσω σημαντικά κενά, τα οποία ακόμα δεν έχουν καλυφθεί.
• Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στερούν σημαντικό αριθμό κατοικιών από τη μακροχρόνια αγορά, κυρίως σε τουριστικές περιοχές όπως το Νότιο Αιγαίο και η Κρήτη.

Παράλληλα, καταγράφονται 794.000 κενές κατοικίες – κυρίως σε αστικά κέντρα – που μπορούν να αξιοποιηθούν ως λύση ενίσχυσης της προσφοράς.

Αποκλίσεις εισοδήματος – τιμών: Η στέγαση γίνεται πολυτέλεια

Η Alpha Bank διαπιστώνει πως οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με γρηγορότερο ρυθμό από τα εισοδήματα:

• Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024.
• Το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 8,1% το 2023 και 5,6% το 2024.
• Ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα παραμένει πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο, επιβεβαιώνοντας την απώλεια προσιτότητας.

Στεγαστική επιβάρυνση: Ένα δυσανάλογο βάρος για τα νοικοκυριά

Τα οικονομικά δεδομένα καταγράφουν ένα όλο και πιο πιεστικό κόστος στέγασης:

• 42% όσων έχουν στεγαστικό δάνειο δαπανούν πάνω από το 30% του εισοδήματός τους για τη δόση.
• 52% των ενοικιαστών πληρώνει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για ενοίκιο.
• Η επιβάρυνση εκτινάσσεται στο 60% για όσους έχουν εισόδημα κάτω των €1.450.

Πολιτική παρέμβαση: Πρώτα βήματα προς μία συνεκτική στεγαστική πολιτική

Η ελληνική στεγαστική πολιτική, για δεκαετίες αποσπασματική, βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο νέων παρεμβάσεων:

• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» επανεκκινήθηκε το 2025 με αναθεωρημένους όρους.
• Το «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» στοχεύει στην αξιοποίηση του παλαιού κτιριακού αποθέματος.
• Προωθούνται φορολογικά κίνητρα για όσους αποσύρουν ακίνητα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Σε εξέλιξη βρίσκεται νέο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, με συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Η έλλειψη ισορροπίας μεταξύ έντονης ζήτησης και χαμηλής προσφοράς έχει επιφέρει σημαντική επιδείνωση στην προσιτότητα στέγασης. Όπως διαπιστώνει η Alpha Bank, η αντιμετώπιση του ζητήματος απαιτεί συντονισμένες δράσεις, τόσο σε επίπεδο αναβάθμισης αποθέματος όσο και μέσω στοχευμένων κοινωνικών πολιτικών.