Το επενδυτικό περιβάλλον δέχτηκε πιέσεις το 2023 με κυριότερες αιτίες τον αυξανόμενο πληθωρισμό, την ενεργειακή κρίση, τους κραδασμούς στις χρηματαγορές, αλλά και την συνεχιζόμενη γεωπολιτική αστάθεια (συνεχιζόμενος πόλεμος στην Ουκρανία, διένεξη στην Λωρίδα της Γάζας).
Με τα παραπάνω δεδομένα παρατηρήθηκε μια συγκράτηση στην αγορά των εμπορικών/ επαγγελματικών ακινήτων (Commercial RE). Παρ’ όλα αυτά η συνολική επενδυτική αξία των συναλλαγών το 2023 είναι μάλλον μεγαλύτερη, καθώς υπήρξαν σημαντικές συμφωνίες, που έδωσαν τον τόνο της αγοράς. Από την άλλη παρατηρήθηκε μια δυστοκία στην ολοκλήρωση αγοραπωλησιών σε μεσαίου βεληνεκούς ακίνητα.
Γενικότερα η άνοδος των επιτοκίων έχει αυξήσει τις αποδόσεις (yields),που προσδοκούν οι επενδυτές, ενώ οι πωλητές δεν δείχνουν, προς το παρόν τουλάχιστον, διάθεση, να μειώσουν τις τιμές, δημιουργώντας ένα κενό, που δεν είναι απαραίτητο, πως θα καλυφθεί.
Μια πρόβλεψη βέβαια για την επόμενη χρονιά δεν μπορεί να είναι ομοιογενής, καθώς αντιμετωπίζουμε διαφορετικά είδη ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές (prime ή secondary). Αναφορικά με τα επαγγελματικά ακίνητα θα παραμείνει η έμφαση στην ζήτηση «πράσινων» κτιρίων γραφείων και logistics, αλλά θα συνεχιστεί και η στόχευση σε πιο εναλλακτικές επενδύσεις, όπως η υγεία, το Co-Living σε όλες τις εκφάνσεις του, τα data centers κ.λπ., ενώ αναμένουμε και διεύρυνση της ψαλίδας μέσω prime και secondary ακινήτων.
Τα παραπάνω οδηγούν σε μια πιο προσεκτική προσέγγιση των νέων επενδυτικών πλάνων, συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε prime περιοχές, προσπαθώντας να μειώσουν το ρίσκο, ενώ μπαίνουν πλέον και στο πεδίο των νέων αναπτύξεων (ιδιαιτέρως σε γραφεία και logistics), με στόχο την αναβάθμιση του stock, μέσω κατασκευής σύγχρονων επαγγελματικών χώρων, που πληρούν κριτήρια ESG.
Επίσης εναρμονίζονται και με τις «πράσινες» προδιαγραφές βιοκλιματικών κτιρίων (τις οποίες ζητούν πλέον και οι νέοι χρήστες).
Αλλά και στο Λιανεμπόριο (Retail) παρατηρείται μια προσαρμογή σε νέα δεδομένα με επιστροφή, μεταξύ άλλων, στο φυσικό κατάστημα, που προσφέρει πλέον την κατανάλωση ως εμπειρία, αξιολογώντας και τις νέες ανάγκες των καταναλωτών (ψηφιακή τεχνολογία, τεχνητή νοημοσύνη, περιβαλλοντική συνείδηση κ.λπ.).
Δεν είναι τυχαίο ακόμη, πως υπάρχει αύξηση της εισροής νέων brands, αλλά και επέκτασης των υφιστάμενων αλυσίδων σε prime σημεία και επαρχιακών πόλεων (σε αυτό βοηθούν και νέες αναπτύξεις, όπως του project του Ελληνικού, της Μαρίνας Βουλιαγμένης κ.λπ.).
Εν κατακλείδι, η ελληνική αγορά εμπορικών/ επαγγελματικών ακινήτων παραμένει «ρηχή» με σημαντικό έλλειμα prime προϊόντος, με αποτέλεσμα κάθε προσφερόμενο αντίστοιχο ακίνητο να βρίσκει άμεσο ενδιαφέρον.
Επιστροφή στις προ κρίσης τιμές για τα οικιστικά ακίνητα
Σχετικά με την αγορά των οικιστικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε μια αυξημένη δραστηριότητα κατασκευής νεόδμητων ακινήτων, η οποία σε συνδυασμό και με το συσσωρευμένο αγοραστικό ενδιαφέρον, αλλά και την διάθεσή των τραπεζών να ανοίξουν την στρόφιγγα της χρηματοδότησης, οδήγησε σε δυναμικές αυξήσεις τιμών, οι οποίες, σύμφωνα και με την Τράπεζα της Ελλάδος, είναι συνεχείς και υπολείπονται πλέον ελάχιστα του ανώτατου σημείου τιμών του 2007.
Το νέο προϊόν έχει ως επί το πλείστον και καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, χρησιμοποιώντας τεχνολογικά προηγμένα υλικά και αναγνωρίζοντας, μεταξύ άλλων, τις ανάγκες ενεργειακής απόδοσης και αειφορίας.
Με αυτά τα δεδομένα παρατηρείται πλέον και ανάμιξη θεσμικών επενδυτών στην συγκεκριμένη αγορά, διαφοροποιώντας την ζήτηση από καθαρά στεγαστικούς και σε επενδυτικούς σκοπούς.
Παρά την αύξηση των επιτοκίων και συνεπακόλουθα του κόστους δανεισμού (το κατασκευαστικό κόστος έχει πλέον ισορροπήσει, αλλά παραμένει σε υψηλά επίπεδα) δεν αναμένουμε βραχυπρόθεσμα πτώση τιμών, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να υπερισχύει της προσφοράς.
Ο κίνδυνος, που ελλοχεύει, είναι βέβαια, η αλλαγή συμπεριφοράς των νοικοκυριών, λόγω των πληθωριστικών πιέσεων και της πιθανής μείωσης του εισοδήματος, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των μισθώσεων και πιθανή αναπροσαρμογή των αξιών, λόγω της μείωσης της ζήτησης.
Η ανθεκτικότητα στις συνεχόμενες κρίσεις, αλλά και η διαφορά φάσης της Ελληνικής Οικονομίας (σε καλύτερο σημείο του κύκλου από πολλές ευρωπαϊκές), καθώς και το ακόμη σχετικά χαμηλό κόστος απόκτησης ακινήτου (σε σύγκριση με αντίστοιχες αγορές του εξωτερικού) δείχνει, πως η ακίνητη περιουσία θα παραμείνει και το 2024 ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο, σε σχέση με εναλλακτικές επενδύσεις, αλλά και αποτελεί προπομπό συνέχειας του ενδιαφέροντος ξένων επενδυτών, παρά (ή ίσως και λόγω) του υψηλού πληθωρισμού.
*Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος είναι Γενικός Διευθυντής, Danos – BNP Paribas Real Estate
