Οι επενδυτές ακινήτων που έχουν ήδη πληγεί από τα υψηλά επιτόκια αντιμετωπίζουν το ενδεχόμενο σημαντικών απομειώσεων, που προκαλούν οι νέοι ευρωπαϊκοί κανονισμοί.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την ΕΕ θα πρέπει να επενδύσουν τεράστια ποσά σε ανακαινίσεις για να διασφαλίσουν ότι τα κτίριά τους δεν εκπέμπουν παράνομα επίπεδα διοξειδίου του άνθρακα ή δεν καταναλώνουν υπερβολικές ποσότητες ενέργειας, σύμφωνα με εμπειρογνώμονες.

Η κατάσταση “προκαλεί τεράστια προβλήματα”, δήλωσε ο κ. Rory Bennett, διευθύνων σύμβουλος στην πρακτική ακινήτων της Linklaters στο Λονδίνο. Τα χαρτοφυλάκια που περιέχουν ενεργειακά μη αποδοτικά κτίρια αντιμετωπίζουν το έργο της δαπάνης ενός τεράστιου ποσού κεφαλαίου για να το φέρουν στα μέτρα τους, σε συνδυασμό με την αναχρηματοδότηση ή την ανάπλαση με τα υψηλότερα επιτόκια που έχουμε δει εδώ και δεκαετίες.

Αυτόν τον μήνα, οι νομοθέτες στην Ευρωπαϊκή Ένωση ψήφισαν την οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Η ανάπτυξη θα είναι σταδιακή – θα διαρκέσει περισσότερο από μια δεκαετία – αλλά οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα μείνουν πολύ πίσω κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν με περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν πλέον να πωληθούν ή να ενοικιαστούν.

Η οδηγία έχει ως στόχο να αναγκάσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να ξεκινήσουν ανακαινίσεις μεγάλης κλίμακας για να βελτιώσουν τα περιβαλλοντικά διαπιστευτήρια των κτιρίων σε όλη την Ευρώπη και να διασφαλίσει ότι το μπλοκ θα τηρήσει τη δέσμευσή του στη Συμφωνία του Παρισιού.

Προς το παρόν, οι ανακαινίσεις στην περιοχή μειώνουν την ετήσια κατανάλωση ενέργειας μόνο κατά 1%, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Για να ανταποκριθεί στις κλιματικές απαιτήσεις της, η ΕΕ λέει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αυξήσουν τις δαπάνες για ανακαινίσεις κατά 275 δισ. ευρώ (300 δισ. δολάρια) ετησίως.

“Πρόκειται για τεράστια χρηματικά ποσά”, δήλωσε ο Bennett. “Η πραγματικότητα είναι ότι θα υπάρξουν κάποιοι που απλώς δεν θα έχουν την οικονομική δυνατότητα ή θα επιλέξουν να μη συμμορφωθούν με την οδηγία της νομοθεσίας με το σκεπτικό ότι η πληρωμή ενός προστίμου είναι, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, πιο διαχειρίσιμη”.

Για τους επενδυτές ακινήτων, το νέο κύμα πράσινων απαιτήσεων έρχεται να προστεθεί στις επιπτώσεις των υψηλότερων επιτοκίων.

Επηρεάζονται δεκάδες χιλιάδες κτίρια

Ο νέος ευρωπαϊκός νόμος για την ενεργειακή απόδοση είναι πιθανό να επηρεάσει δεκάδες χιλιάδες κτίρια σε ολόκληρη την περιοχή. Μέχρι το 2033, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να έχουν ανακαινίσει το ένα τέταρτο των μεγαλύτερων ενεργοβόρων κτιρίων της ΕΕ.

Οι λέβητες ορυκτών καυσίμων είναι εκτός και τα κτίρια με ηλιακά πάνελ είναι εντός. Και μέχρι το 2030, όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι απαλλαγμένα από εκπομπές ρύπων.

Η οδηγία αποτελεί μέρος μιας δέσμης πρωτοφανών πρωτοβουλιών που υιοθετήθηκαν τα τελευταία χρόνια και περιλαμβάνουν τη νομική ευθύνη για την παράλειψη αντιμετώπισης περιβαλλοντικών ζημιών, καθώς και την υποχρεωτική δημοσιοποίηση δεδομένων σχετικά με την ενέργεια, τις εκπομπές άνθρακα και τη χρήση νερού.

Το Ηνωμένο Βασίλειο σχεδιάζει επίσης κανόνες που θα αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε περιβαλλοντικές αναβαθμίσεις. Η Mount Street, εταιρεία με έδρα το Λονδίνο που διαχειρίζεται ευρωπαϊκά δάνεια ακινήτων ύψους 65 δισ. ευρώ, εκτιμά ότι περίπου το 70% των εμπορικών ακινήτων της Βρετανίας έχει επί του παρόντος πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (EPC) με βαθμό C ή χαμηλότερο.

Αυτό σημαίνει ότι επίκεινται σημαντικές αναβαθμίσεις, καθώς το βρετανικό σχέδιο δίνει προθεσμία σε όλους τους ιδιοκτήτες κτιρίων μέχρι τον Απρίλιο του 2027 για να επιτύχουν βαθμό τουλάχιστον C. Μέχρι τον Απρίλιο του 2030, ο βαθμός ενός κτιρίου δεν μπορεί να πέσει κάτω από το Β για να παραμείνει λειτουργικό.

Ο κ. Jim Gott, ο οποίος διευθύνει την ομάδα επιτήρησης περιουσιακών στοιχείων στην Mount Street, λέει ότι η τρέχουσα πρόταση υποδηλώνει επενδυτικές ανάγκες ύψους 150 δισ. λιρών (189 δισ. δολ.).

Περίπου το 60% των αποθηκευτικών χώρων στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι σε καλό δρόμο τουλάχιστον για να επιτύχει την κατηγορία C έως το 2030, σύμφωνα με τη νομική εταιρεία Ashurst, η οποία επικαλείται στοιχεία που δημοσιεύονται στο Logistics Matters.

Στην ΕΕ, περίπου το 85% των κτιρίων κατασκευάστηκαν πριν από το 2000, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Λόγω των κακών ενεργειακών επιδόσεων, είναι οι μεγαλύτεροι χρήστες ενέργειας σε μια εποχή που τα ορυκτά καύσιμα αποτελούν τα δύο τρίτα των πηγών ενέργειας για θέρμανση και ψύξη. Η ΕΕ επιθυμεί τη μείωση των εκπομπών του τομέα κατά 60% έως το 2030.

Τέτοιες εκτιμήσεις έχουν αποκτήσει αυξανόμενη σημασία στις διαδικασίες διαπραγμάτευσης και λήψης αποφάσεων για επενδύσεις, δήλωσε ο κ. Jean-François Vandenberghe, ειδικός σε θέματα ακινήτων στην Baker McKenzie.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες και διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων αγκαλιάζουν τη νέα τάση, ενώ άλλοι επικεντρώνονται στον μετριασμό των υποχρεώσεων, τόνισε.

Εκτοξεύθηκε η ζήτηση για τα “πράσινα κτίρια”

Από την άλλη πλευρά, τα κτίρια που είναι ήδη πράσινα είναι πιο περιζήτητα από ποτέ. Στις μεγάλες αγορές της ΕΕ, το 22% του αποθέματος γραφείων ήταν πιστοποιημένα βιώσιμα από τα μέσα του 2023, έναντι 15% το 2019, σύμφωνα με την CBRE, σύμβουλο ακινήτων.

Άλλες έρευνες της CBRE διαπίστωσαν ότι, όταν λαμβάνονται υπόψη οι επιπτώσεις του μεγέθους, της τοποθεσίας, της ηλικίας και του ιστορικού ανακαίνισης ενός κτιρίου, τα κτίρια με πράσινη πιστοποίηση προσφέρουν 7% πριμοδότηση ενοικίασης.

Η ζήτηση για πράσινα ακίνητα από τις μεγαλύτερες εταιρείες της ΕΕ υπερβαίνει επί του παρόντος τη διαθεσιμότητα κατά περισσότερο από 50%, σύμφωνα με έκθεση του Νοεμβρίου της Jones Lang LaSalle Inc.

Προς το παρόν, οι επενδυτές ακινήτων απλώς ελπίζουν ότι η ευρύτερη οικονομική κατάσταση βελτιώνεται και αμβλύνει το πλήγμα του επερχόμενου ρυθμιστικού σοκ.