Διψήφιο ποσοστό αύξησης κατέγραψαν οι τιμές των κατοικιών στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ την περίοδο από το 2015 έως το 2023.
Οι τιμές των κατοικιών στην Ουγγαρία, για παράδειγμα, έχουν ανέβει κατά περισσότερο από 166%.
Από την άλλη οι χώρες της Βόρειας Ευρώπης, όπως η Σουηδία και η Φινλανδία, έχουν σημειώσει τη μικρότερη μεταβολή, με αύξηση στο 4% στις ονομαστικές τιμές των κατοικιών για το ίδιο διάστημα.
Η περίπτωση, ωστόσο, που σίγουρα εντυπωσιάζει είναι αυτή της Τουρκίας, όπου οι τιμές των ενοικίων έφθασαν σε τέτοια ύψη για τη συγκεκριμένη περίοδο, που ακόμα και ο διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας της χώρας δυσκολεύεται να αντέξει οικονομικά την ενοικίαση.
Μολονότι οι τιμές των κατοικιών στην Τουρκία αυξάνονται σταδιακά από το 2015, το 2021 ξεκίνησαν να πραγματοποιούν ράλι με αποκορύφωμα το 2022, όταν αυξήθηκαν κατά 168%, ακολουθούμενες από αύξηση 76% το 2023.
Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών στην Ευρώπη και στις ΗΠΑ, δέχθηκαν πλήγμα στα τέλη του 2022, λόγω της αύξησης των επιτοκίων ως απάντηση στον υψηλό πληθωρισμό, εξέλιξη που συμπαρέσυρε ανοδικά και τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων
Αντιθέτως, η τουρκική κεντρική τράπεζα μείωσε το επιτόκιο αναφοράς τον Αύγουστο του 2022, παρόλο που τον Νοέμβριο του ίδιου έτους ο πληθωρισμός στη χώρα πλησίαζε το 85%.
Οι ειδικοί αποδίδουν την αλματώδη κλιμάκωση των ονομαστικών τιμών των ακινήτων στην Τουρκία σε ένα μείγμα παραγόντων. “Η πραγματική αλλαγή ξεκινά από το 2020”, δήλωσε η κ. Görkem Yapan, επικεφαλής του τομέα ακινήτων και κατασκευών για την τουρκική αγορά στην KPMG.
“Οι κύριοι λόγοι πιστεύω ότι είναι η υποτίμηση της τουρκικής λίρας, η άνοδος του πληθωρισμού και η συνακόλουθη αύξηση του κόστους κατασκευής” τόνισε.
Ο πληθωρισμός στην Τουρκία το 2022 ήταν εξαιρετικά υψηλός, πάνω από 50% για σχεδόν ολόκληρο το έτος, ξεπερνώντας το 80% τον Οκτώβριο.
Παρ’ όλα αυτά , οι πραγματικές μακροπρόθεσμες τιμές των κατοικιών (προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό) σκαρφάλωσαν επίσης κατά 96,7%, το τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με το 2015, σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ.
“Ζήσαμε πέρυσι σεισμούς, που επηρέασαν 11 πόλεις στην Τουρκία, παράγοντας που συνέβαλε επίσης στην αύξηση των τιμών, καθώς οι άνθρωποι επιθυμούν να ζουν σε πιο ασφαλή μέρη, όπως αντισεισμικά κτίρια”, δήλωσε η Yapan.
Ενώ οι αγοραστές με μετρητά πλημμύρισαν την αγορά, οι άνθρωποι με στεγαστικά δάνεια στην Τουρκία είδαν τα μηνιαία τους επιτόκια να εκτοξεύονται στα ύψη.
Τα ακραία επίπεδα πληθωρισμού στην Τουρκία, που πρόσφατα έφτασαν σχεδόν το 70%, ώθησαν την κεντρική τράπεζα να αυστηροποιήσει επιθετικά τη νομισματική της πολιτική και να αυξήσει το επιτόκιο αναφοράς από 8,5% τον Ιούνιο του 2023 σε 45% τον Ιανουάριο του 2024. Ως αποτέλεσμα, τα ενυπόθηκα δάνεια στην Τουρκία έχουν πλέον ετήσιο επιτόκιο 40%.
Επίσης, το μέγιστο διαθέσιμο στεγαστικό δάνειο δεν καλύπτει περισσότερο από το ένα πέμπτο της τιμής ενός σπιτιού. καθ’ όλη τη διάρκεια του 2023, Ποσοστό μικρότερο από το 15% των κατοικιών που πωλήθηκαν είχαν αγοραστή με στεγαστικό δάνειο. Τα υπόλοιπα πωλήθηκαν σε αγοραστές με μετρητά.
Δυναμικό παρών των Ρώσων στην τουρκική αγορά ακινήτων
“Από το 2022, το σημαντικότερο μέρος των κατοικιών που πωλήθηκαν σε αλλοδαπούς κατέληξε σε Ρώσους, ενώ ακολούθησαν οι Ιρανοί.
Μετά την έναρξη της σύγκρουσης Ρωσίας-Ουκρανίας τον Φεβρουάριο του 2022, υπήρξε σημαντική εισροή μεταναστών και από τα δύο έθνη στην Αττάλεια, την Κωνσταντινούπολη και τη Μερσίνα“, δήλωσε η Yapan, προσθέτοντας ότι αυτοί οι τρεις προορισμοί έγιναν οι πιο δημοφιλείς μεταξύ των Ρώσων επενδυτών, όπου η παρουσία τους ώθησε τις τιμές προς τα πάνω.
Μόνο στην Αττάλεια, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 230% μέσα σε ένα χρόνο μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2022. “Λόγω του διπλασιασμού του ξένου πληθυσμού στην Αττάλεια τη διετία μετά τη μετανάστευση από τη Ρωσία και την Ουκρανία, οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων εκτοξεύτηκαν στα ύψη”, επισήμανε η Yapan.
Εν τω μεταξύ, η υποτίμηση της τουρκικής λίρας περιόρισε τις ευκαιρίες των Τούρκων αγοραστών. Ταυτόχρονα, μεγάλος αριθμός Ρώσων και Ουκρανών πολιτών κατέβαλε τεράστια ποσά σε μετρητά, αυξάνοντας τη ζήτηση ακινήτων που προκάλεσε περαιτέρω την αύξηση των τιμών.
Η ζήτηση από τους Ρώσους αγοραστές δεν μπορεί να εξηγήσει τη μεγάλη μεταβολή των τιμών σε ολόκληρη τη χώρα, ακόμη και αν το ισχυρό ενδιαφέρον τους για ορισμένες τοποθεσίες οδήγησε τις τιμές σε άνοδο.
“Ωστόσο, το 2023, από τα 1,2 εκατομμύρια σπίτια που πωλήθηκαν στην Τουρκία, 35.000 σπίτια (3%) πωλήθηκαν σε αλλοδαπούς και περίπου το 30% αυτών των σπιτιών που πωλήθηκαν σε αλλοδαπούς πωλήθηκαν σε Ρώσους“, δήλωσε η Yapan, προσθέτοντας ότι οι Ρώσοι επενδυτές άρχισαν πρόσφατα να ανταλλάσσουν την Τουρκία με άλλους προορισμούς, όπως η Κύπρος.
Επενδύοντας στην τουρκική αγορά ακινήτων
Η τουρκική αγορά έχει “πατήσει φρένο” ως αποτέλεσμα των υψηλών τιμών των κατοικιών και των ενοικίων, των υψηλών επιτοκίων και της μείωσης του εισοδήματος των νοικοκυριών σε πραγματικούς όρους λόγω του υψηλού πληθωρισμού.
Οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται σε ονομαστικούς όρους, αλλά υπολείπονται του πληθωρισμού. Ως εκ τούτου, σε πραγματικούς όρους, έχουν γίνει φθηνότερες τον τελευταίο καιρό. Το υψηλό κόστος κατασκευής μπορεί να οδηγήσει σε περιορισμένη προσφορά. Ωστόσο, εάν η ζήτηση για κατοικίες αυξηθεί και τα επιτόκια μειωθούν για να τονωθεί η ανάπτυξη, αυτό θα μπορούσε να βοηθήσει να ξεπεραστεί η τρέχουσα στασιμότητα.
Οι άνθρωποι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν δικό τους σπίτι αυτή τη στιγμή, με αποτέλεσμα οι τιμές ενοικίασης να παραμένουν επίμονα υψηλά – και αυτό αφήνει στην πραγματικότητα κάποιο περιθώριο για επενδύσεις για τους αγοραστές σε μετρητά.
