Το αμερικανικό όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολο, καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα, οι τιμές των ακινήτων είναι αυξημένες, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν εκτοξευθεί, ενώ την ίδια στιγμή η προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη.
Και όλα αυτά χωρίς να αναφέρουμε την αυξανόμενη απειλή της κλιματικής αλλαγής, η οποία ανεβάζει το κόστος στέγασης, όπως η ασφάλιση και οι φόροι ακίνητης περιουσίας στις πολιτείες υψηλού κινδύνου.
Υπάρχουν τόσο ευχάριστα όσο και δυσάρεστα νέα στον ορίζοντα για τους αγοραστές κατοικιών, σύμφωνα με τους ειδικούς.
Αν και σε γενικές γραμμές, θα είναι ευκολότερο να αποκτήσει κάποιος σπίτι το 2025, εντούτοις υπάρχουν και οι δυσάρεστες εξελίξεις, τουλάχιστον για όσους αγοράζουν πρώτη φορά. Αυτό φαίνεται να ισχύει κυρίως για τους boomers. Η ιδιοκατοίκηση στην πραγματικότητα μοιάζει τόσο μακρινή όσο ποτέ για τους αγοραστές της πρώτης φοράς, ειδικά για τη γενιά Z και τους Millennials.
Τρεις λόγοι αισιοδοξίας το 2025
Πρώτον, οι τιμές των κατοικιών προβλέπεται να αυξηθούν με βραδύτερο ρυθμό από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια. Οι οικονομολόγοι της Redfin, Daryl Fairweather και Chen Zhao προβλέπουν ότι οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών στις ΗΠΑ θα αυξηθούν κατά 4% το 2025.
Η Goldman Sachs έχει προχωρήσει σε ανάλογες εκτιμήσεις για το 2025, εκτιμώντας ότι οι τιμές θα αυξηθούν κατά 4,4%. Αυτό αντιστοιχεί περίπου στην αύξηση του μέσου μισθού. Λαμβάνοντας υπόψη ότι οι τιμές ενισχύθηκαν πάνω από 40% μεταξύ Μαρτίου 2020 και Ιανουαρίου 2024, αυτή η αισιόδοξη πρόβλεψη είναι θετική για τους υποψήφιους αγοραστές.
Ένα άλλο εμπόδιο για την απόκτηση κατοικίας ήταν τα υψηλά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων, τα οποία έχουν υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια. Το μέσο επιτόκιο των 30ετών σταθερών ενυπόθηκων δανείων έχει αυξηθεί από 3% το 2021 σε περίπου 7%.
Αν και το επιτόκιο του 7% εξακολουθεί να είναι υψηλό, αποτελεί ένδειξη βελτίωσης από το 7,8% του Οκτωβρίου του 2023., ενώ ενδέχεται να μειωθούν περαιτέρω το 2025, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες.
Η Redfin αναμένει ότι τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα ή θα μειωθούν το επόμενο έτος. Η Realtor.com, επιπλέον, προβλέπει ότι τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα κλείσουν το 2025 στο 6,2%.
Τον Οκτώβριο, πριν από τις εκλογές, ο Jeffery Roach, επικεφαλής οικονομολόγος της LPL Financial, δήλωσε ότι η αύξηση των εκκινήσεων κατοικιών, ή η κατασκευή νέων οικιστικών μονάδων, ήταν ένα προμήνυμα για περισσότερες μονοκατοικίες διαθέσιμες στην αγορά κατά τη διάρκεια των επόμενων τριμήνων.
Σύμφωνα με το Realtor.com, οι ενάρξεις κατοικιών για νέες μονοκατοικίες θα μπορούσαν να φτάσουν το 1,1 εκατ. το 2025, καταγράφοντας αύξηση κατά 13,8%. Η Redfin προβλέπει ότι οι πωλήσεις θα αυξηθούν μεταξύ 2% και 9% το επόμενο έτος. Όλοι αυτοί οι παράγοντες αναμένεται να συμβάλλουν στη βελτίωση της αγοράς το επόμενο έτος.
Δεν υπάρχουν σπίτια για τους νέους αγοραστές κατοικιών
Δυστυχώς, όμως, αν είστε αγοραστής πρώτης κατοικίας, μάλλον δεν ανήκετε στους τυχερούς. Η Redfin δεν αναμένει ότι η αύξηση των πωλήσεων κατοικιών θα προέλθει από νέους ή αγοραστές της εργατικής τάξης. Φαίνεται πιθανό ότι οποιοδήποτε νέο απόθεμα κατοικιών βγει στην αγορά θα κατευθυνθεί πρώτα προς τους ηλικιωμένους Αμερικανούς.
Πράγματι, οι αγοραστές πρώτης κατοικίας αντιμετωπίζουν πρωτοφανείς δυσκολίες. Καθώς, δεν διαθέτουν κεφάλαια από την πώληση προηγούμενου ακινήτου για να τα χρησιμοποιήσουν για προκαταβολή και πληρωμές υποθήκης, ανέφερε η Redfin σε έκθεση του Ιουνίου, το σημερινό περιβάλλον αποδεικνύεται ιδιαίτερα εχθρικό.
Επιπλέον οι μισθοί δεν έχουν συμβαδίσει με τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών τα τελευταία πέντε χρόνια. Σύμφωνα με τον Elijah de la Campa, ανώτερο οικονομολόγο της Redfin, το κόστος των αρχικών κατοικιών αυξήθηκε δύο φορές ταχύτερα από τα εισοδήματα κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.
Ειδικότερα, για τη γενιά Z και τους Millennials, τα φοιτητικά δάνεια και το χρέος των πιστωτικών καρτών αποτελούν εμπόδια, καθώς καθίσταται δύσκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις για στεγαστικά δάνεια δεδομένης της κακής βαθμολογίας πιστοληπτικής ικανότητας και των υψηλών επίπεδων χρέους.
Ως αποτέλεσμα, η μεση ηλικία των αγοραστών πρώτης κατοικίας διαμορφώνεται στα 38 έτη από τα 35 το 2023, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών. Οι νέοι αγοραστές αποτελούν, επίσης, ολοένα και μικρότερο ποσοστό της αγοράς, μόλις 24% κατά τη 12μηνη περίοδο που λήγει τον Ιούνιο του 2024.Το προηγούμενο έτος, το ποσοστό αυτό ανήλθε στο 32%.
Συγκριτικά, οι boomers έχουν πλεονέκτημα στην απόκτηση σπιτιού. Σύμφωνα με τον Edward Yardeni, πρόεδρο της εταιρείας χρηματοοικονομικών ερευνών Yardeni Research, κατέχουν περίπου το ήμισυ της καθαρής περιουσίας και των ιδίων κεφαλαίων των ιδιοκτητών κατοικιών της χώρας, γεγονός που τους δίνει σαφές προβάδισμα.
Σήμερα, καθώς οι boomers μεγαλώνουν και επιθυμούν να πουλήσουν τα σπίτια τους ή να μετακομίσουν αλλού για τη συνταξιοδότησή τους, μπορούν να επωφεληθούν από τα κεφάλαια που έχουν συσσωρεύσει λόγω της πολυετούς ιδιοκτησίας ακινήτων.
Την ίδια στιγμή «Οι Gen Zers, θα συνεχίσουν να ζουν με την οικογένεια ή να νοικιάζουν μέχρι και τη δεκαετία των 30», αναφέρουν οι Fairweather και Zhao.
