Το παράδοξο μιας αγοράς που αναπτύσσεται αλματωδώς τα τελευταία χρόνια αλλά παραμένει επενδυτικά αδιάφορη προσέγγισαν οι εκπρόσωποι εισηγμένων εταιρειών αξιοποίησης ακινήτων στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum 2024 που πραγματοποιήθηκε χθές Τρίτη (24/9).

Ασφαλώς στις τοποθετήσεις τους συνυπολόγισαν τη συγκυρία, όπου το ακριβό κόστος χρήματος και η επιτοκιακή επιβάρυνση ρίχνει σκιά στον κλάδο παγκοσμίως, κρατώντας ωστόσο διακριτή γραμμή από τη διεθνή τάση, ξεχωρίζοντας τα χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς.

Ειδικότερα, η κ. Τερέζα Μεσσάρη, οικονομική διευθύντρια της μεγαλύτερης ΑΕΕΑΠ της χώρας, της Prodea Investments, επισήμανε για μια ακόμη φορά πως η ελληνική αγορά ακινήτων επενδυτικού χαρακτήρα προσπαθεί να καλύψει το μεγάλο έλλειμμα ως προς τη ζήτηση, ώστε να καλύψει το κενό που δημιούργησε η κρίση, αλλά και οι νέες απαιτήσεις των χρηστών.

Η ίδια σημείωσε επίσης πως οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ βρίσκονται σε μια ευνοϊκή χρηματοοικονομικά συγκυρία, καθώς ο δανεισμός από τις εξυγιασμένες πλέον τράπεζες καθίσταται εύκολος, ιδίως για αμυντικού τύπου επενδύσεις όπως τα ακίνητα.  

Όλοι οι ομοτράπεζοι ωστόσο συνομολόγησαν πως χρειάζονται μεγάλες αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο αλλά και στη φορολογία των ΑΕΕΑΠ, ώστε οι εταιρείες και οι αξίες που ενσωματώνουν να αποκτήσουν μια «δίκαιη τιμή».

Σε ότι αφορά το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας του θεσμού των ΑΕΕΑΠ, ήδη έχει κατατεθεί προς το υπουργείο Οικονομικών το σχέδιο προτάσεων που προέκυψε από μακρόχρονη διαβούλευση (ξεκίνησε το 2021) μεταξύ του ίδιου του υπουργείου, της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου Αθηνών και των εκπροσώπων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ. Η πρόεδρος δε της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, κ. Βασιλική Λαζαράκου σημείωσε πως ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει συμπληρώσει πλέον μια εικοσαετία και χρειάζεται εκσυγχρονισμό ώστε να συνάδει με τη σημερινή πραγματικότητα.

Άρση εμποδίων και περιορισμών στην επενδυτική στρατηγική

Τα βασικά αιτήματα των εγχώριων εταιρειών αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας αφορούν στην ευελιξία όσον αφορά την εταιρική διαχείριση, ώστε να αρθούν εμπόδια για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα, σε συμπληρωματικές επενδύσεις σε ΑΠΕ αλλά και το ύψος συμμετοχής των ΑΕΕΑΠ σε  κοινοπραξίες (άνω του 10%) κ.α.

Η κ. Λαζαράκου ανάφερε επίσης πως βασική πρόβλεψη στο προωθούμενο νέο θεσμικό πλαίσιο είναι η αύξηση του ύψους του μετοχικού κεφαλαίου κάθε ΑΕΕΑΠ, ως προαπαιτούμενο για την εισαγωγή στο ΧΑ, από 25 εκατ. ευρώ σε 40 εκατ. ευρώ.

Η εισήγηση για το νέο θεσμικό πλαίσιο πάντως δεν συμπεριλαμβάνει αλλαγές στο καθεστώς φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ, το οποίο σύμφωνα τους κ.κ. Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, Κώστα Μαρκάζο, διευθύνοντα σύμβουλο της Premia,  Τερέζα Μεσσάρη, CFO της Prodea Investments και Δημήτρη Παπούλη, διευθύνοντα σύμβουλο της Trade Estates, αποτελεί το βασικό πρόβλημα ανάδειξης αξίας των ΑΕΕΑΠ.

Υπενθυμίζεται πως οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε καταβολή φόρου ο συντελεστής του οποίου ορίζεται σε 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (επιτοκίου αναφοράς) προσαυξανομένου κατά 1% και υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεών τους.

Στη συγκυρία δε των αυξημένων επιτοκίων, οι ΑΕΕΑΠ δέχθηκαν «διπλό» πλήγμα αφενός φορολογικό και αφετέρου επενδυτικό, καθώς δανείζονται ακριβότερα για τις προγραμματισμένες επενδύσεις τους. Επιπλέον, οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε καταβολή βασικού και συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ.

Όπως αναφέρθηκε σήμερα η εύλογη αξία του υπό διαχείριση χαρτοφυλακίου των εννέα εισηγμένων ΑΕΕΑΠ ανέρχεται σε 5,3 δισ. ευρώ, ενώ η κεφαλαιοποίηση τους στο ΧΑ περιορίζεται στα 3,1 δισ. ευρώ, καταδεικνύοντας το χάσμα μεταξύ μεγέθους και χρηματιστηριακής αξίας.

Η μεσοσταθμική διασπορά είναι στο 15% γεγονός που εμποδίζει την εμπορευσιμότητα ενώ η προσέλκυση ξένων επενδυτών σκοντάφτει αφενός στο γεγονός του ότι οι αποδόσεις (yields) ροκανίζονται προπάντων από τη φορολογία (σε αντίθεση με το τι ισχύει στην Ευρώπη), αλλά και από τις στρεβλώσεις στο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας.

Στον αντίποδα πάντως αναφέρθηκε πως ρόλο στη χαμηλή επενδυτική ορατότητα παίζει – πέρα από τα πολύ μεγάλα discounts – και το γεγονός του ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ (πλην Prodea) έχουν μικρό μέγεθος ώστε να μπουν στο ραντάρ διεθνών επενδυτών.