Η διαδικασία αγοράς κατοικίας είναι περίπλοκη, χρονοβόρα και ενίοτε περιπετειώδης για τον υποψήφιο αγοραστή. Καθώς τα επιτόκια πέφτουν, ίσως είναι η ώρα να αρχίσετε να το σκέφτεστε και για αυτό το λόγο η Redfin, παρουσιάζει τον απόλυτο οδηγό για να σας οδηγήσει στην εκπλήρωση του ονείρου σας για την απόκτηση του δικού σας σπιτιού σε 25 βήματα.
Εξωτερικό του σπιτιού
Αποφασίζετε μεταξύ της ενοικίασης ή της αγοράς του επόμενου σπιτιού σας; Εξερευνήστε τις επιλογές σας. Συγκρίνετε το κόστος της ενοικίασης έναντι της αγοράς και βρείτε την κατάλληλη τράπεζα για να εξασφαλίσετε την υποθήκη σας.
Αποφασίστε εάν είστε έτοιμοι να αγοράσετε σπίτι
Πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία αγοράς, είναι σημαντικό να αξιολογήσετε εάν είστε πραγματικά έτοιμοι να αναλάβετε τις ευθύνες της ιδιοκτησίας σπιτιού. Ακολουθούν ορισμένοι παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη.
Μακροπρόθεσμοι στόχοι
Σκοπεύετε να ζήσετε σε μια περιοχή για τουλάχιστον πέντε χρόνια; Εάν η απάντηση είναι ναι, ίσως είναι η κατάλληλη στιγμή να αγοράσετε ένα σπίτι. Η ιδιοκατοίκηση είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση και η παραμονή σε ένα μέρος σας επιτρέπει να οικοδομήσετε σταθερότητα. Από την άλλη πλευρά, εάν το μέλλον σας είναι αβέβαιο ή αναμένετε ότι θα χρειαστεί να μετακομίσετε σύντομα, ίσως είναι πιο συνετό να περιμένετε μέχρι να γίνουν πιο ξεκάθαροι οι μακροπρόθεσμοι στόχοι σας.
Ελέγξτε το πιστωτικό σας σκορ
Το πρώτο οικονομικό βήμα για να μάθετε πώς να αγοράσετε ένα σπίτι είναι ο έλεγχος της πιστωτικής σας έκθεσης. Το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι σημαντικό καθώς επηρεάζει τις προϋποθέσεις για ένα ενδεχόμενο δάνειο, τον τύπο του δανείου και το επιτόκιο που θα λάβετε.
Ίσως αναρωτιέστε, τι πιστωτικό σκορ χρειάζεται για να αγοράσετε ένα σπίτι. Διαφορετικοί τύποι στεγαστικών δανείων (Συμβατικό, FHA, VA, USDA και Jumbo) έχουν διαφορετικές απαιτήσεις πιστωτικού αποτελέσματος, επομένως είναι σημαντικό να έχετε συμπληρώσει μια αναφορά για να προσδιορίσετε ποια στεγαστικά δάνεια είναι κατάλληλα για εσάς.
Σε γενικές γραμμές, μια πιστωτική βαθμολογία 620 είναι η ελάχιστη για ένα συμβατικό δάνειο, αν και ορισμένοι δανειστές αναζητούν βαθμολογία 700 για νέους αγοραστές κατοικιών. Είναι σημαντικό να έχετε κατά νου ότι όσο χαμηλότερη είναι η πιστωτική σας βαθμολογία, τόσο υψηλότερο, πιθανόν, να είναι το επιτόκιο.
Με υψηλότερο πιστωτικό σκορ, ενδεχομένως θα πληροίτε τις προϋποθέσεις για χαμηλότερο επιτόκιο. Εάν διαπιστώσετε ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι χαμηλότερο από αυτό που περιμένατε, μπορείτε να ερευνήσετε πώς να το αυξήσετε γρήγορα, ώστε να ξεκινήσετε τις διαδικασίες αγοράς.
Αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI)
Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που θα εξετάσει ένας δανειστής κατά την έγκριση του στεγαστικού σας δανείου είναι ο λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI). Το DTI υπολογίζεται διαιρώντας τις συνολικές μηνιαίες οφειλές με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα. Στη συνέχεια, ο αριθμός πολλαπλασιάζεται επί 100 για να ληφθεί το τελικό ποσοστό.
Το DTI βοηθά τους δανειστές να δουν πόσο από το εισόδημά σας δαπανάται σε άλλα χρέη. Οι δανειστές χρησιμοποιούν το ποσοστό για να αξιολογήσουν τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σε πληρωμές στεγαστικών δανείων. Πολλοί δανειστές απαιτούν DTI μικρότερο από 35-43%. ωστόσο, αυτό ενδέχεται να διαφέρει.
Δείτε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
Αφού αξιολογήσετε τους στόχους και τα οικονομικά σας, το επόμενο βήμα στη διαδικασία αγοράς είναι να καθορίσετε τον προϋπολογισμό σας. Ο πιο γρήγορος τρόπος για να αποκτήσετε μια αίσθηση του πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά είναι με μια αριθμομηχανή προσιτής τιμής στο σπίτι.
Επιπλέον, είναι σημαντικό να ληφθούν υπόψη άλλα επιπλέον κόστη, όπως η προκαταβολή, το κόστος κλεισίματος και τα πιθανά έξοδα συντήρησης ή επισκευής του σπιτιού. Σκεφτείτε πόσα χρήματα θα σας απομείνουν μετά την κάλυψη αυτών των αρχικών δαπανών, καθώς δεν θέλετε να επιβαρύνετε πολύ τον προϋπολογισμό σας. Είναι σημαντικό να διασφαλίσετε ότι έχετε αρκετά κεφάλαια όχι μόνο για να κάνετε τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων, αλλά και για να διατηρήσετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης για απροσδόκητες επισκευές σπιτιού.
Πόσο πρέπει να διαθέτετε για προκαταβολή
Όταν πρόκειται για αποταμίευση προκαταβολής και κόστους κλεισίματος, η παραδοσιακή συμβουλή είναι να στοχεύσετε σε προκαταβολή 20%. Αυτό το ποσό μπορεί να σας βοηθήσει να εξασφαλίσετε ένα καλύτερο επιτόκιο στεγαστικών δανείων και να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση (PMI). Ωστόσο, είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι η προκαταβολή 20% δεν είναι αυστηρή απαίτηση. Πολλοί αγοραστές, ειδικά αυτοί που αγοράζουν για πρώτη φορά, καταβάλλουν λιγότερα χρήματα, με τις προκαταβολές να κυμαίνονται συχνά από 3% έως 10%.
Θα χρειαστεί επίσης να εξοικονομήσετε χρήματα για να καλύψετε το κόστος κλεισίματος, περίπου 2-5% της τιμής αγοράς. Το κόστος κλεισίματος περιλαμβάνει συνήθως το κόστος εκτίμησης, τα τέλη επιθεώρησης σπιτιού, τον τίτλο ασφάλισης, και πολλά άλλα. Καθώς πλησιάζει η ημερομηνία κλεισίματός σας, ο δανειστής σας θα σας δώσει μια γνωστοποίηση, η οποία περιγράφει λεπτομερώς την ανάλυση αυτών των χρεώσεων.
Αποφασίστε ποιος τύπος υποθήκης είναι καλύτερος
Υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί παράγοντες που μπορούν να σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε ποιο στεγαστικό δάνειο είναι κατάλληλο για εσάς και για ποια πληροίτε τις προϋποθέσεις. Ας ρίξουμε μια ματιά στους έξι τύπους στεγαστικών δανείων:
Οι προϋποθέσεις για προγράμματα αγοράς σπιτιού για πρώτη φορά
Ως αγοραστής σπιτιού για πρώτη φορά, υπάρχουν πολλά προγράμματα που θα σας βοηθήσουν να αγοράσετε ένα σπίτι. Τα προγράμματα αγοράς κατοικίας για πρώτη φορά εμπίπτουν σε τρεις κατηγορίες – δάνεια, επιχορηγήσεις και πιστώσεις.
Τα δάνεια των αγοραστών για πρώτη φορά μπορούν να σας βοηθήσουν με το κόστος προκαταβολής και κλεισίματος. Μπορούν επίσης να θεωρηθούν δεύτερη υποθήκη. Είναι δάνεια είτε με αναβολή πληρωμής, όπου δεν τα αποπληρώνετε μέχρι να πουλήσετε το σπίτι, είτε μπορεί να διαγραφούν μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα που έχετε ζήσει στο σπίτι.
Οι επιχορηγήσεις είναι συνήθως χρηματικά ποσά που δεν χρειάζεται να επιστρέψετε, τα οποία εφαρμόζονται στην προκαταβολή ή στο κόστος κλεισίματος. Συχνά πρέπει να πληροίτε συγκεκριμένα κριτήρια για αυτές τις επιχορηγήσεις.
Οι πιστώσεις, γνωστές και ως πιστοποιητικά ενυπόθηκης πίστωσης, χρησιμοποιούνται για τη μείωση του ποσού που πληρώνετε σε ομοσπονδιακούς φόρους. Υπάρχουν προγράμματα σε ομοσπονδιακό, πολιτειακό και τοπικό επίπεδο, επομένως είναι καλύτερο να ερευνήσετε τις επιλογές σας και να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη σας για να μάθετε περισσότερα.
Λάβετε προέγκριση
Καθώς ερευνάτε πώς να αγοράσετε ένα σπίτι, θα θέλετε να λάβετε προέγκριση υποθήκης. Η λήψη προέγκρισης ξεκινά τη διαδικασία με έναν δανειστή και σας λέει πόσα μπορείτε να δανειστείτε. Σας επιτρέπει επίσης να κινηθείτε πιο γρήγορα όταν είστε έτοιμοι να κάνετε μια προσφορά, ειδικά εάν τα επιτόκια πέφτουν.
Είναι σημαντικό να λαμβάνετε προσφορές από πολλούς δανειστές, αντί να επιλέξετε τον πρώτο που συναντάτε ή ακόμα και την τρέχουσα τράπεζά σας. Διαφορετικοί δανειστές προσφέρουν διαφορετικές επιλογές και επιτόκια στεγαστικών δανείων, επομένως η έρευνα είναι το κλειδί για την εύρεση του καλύτερου επιτοκίου για τους στόχους αγοράς του σπιτιού σας.
Βρείτε έναν κτηματομεσίτη
Η επιλογή του σωστού κτηματομεσίτη μπορεί να είναι το «κλειδί» για να βρείτε το σωστό ακίνητο και να επιτύχετε την καλύτερη προσφορά. Όταν αποφασίζετε πώς να επιλέξετε έναν κτηματομεσίτη, είναι πάντα σημαντικό να κάνετε προηγούμενη έρευνα και να κάνετε πολλές και ποικίλες ερωτήσεις για να καταλήξετε στο καλύτερο σενάριο. Θέλετε να αναζητήσετε έναν κτηματομεσίτη που κατανοεί την τοπική αγορά και μπορεί να σας στηρίξει κατά τη διαδικασία αγοράς σπιτιού.
Πριν περιηγηθείτε σε σπίτια με έναν πράκτορα, πιθανότατα θα χρειαστεί να υπογράψετε μια συμφωνία μαζί του. Αυτή η συμφωνία θα περιγράφει την προμήθειά του, ώστε να καταλάβετε πόσα πληρώνονται. Ανάλογα με τη συμφωνία, μπορεί να σας ζητηθεί να πληρώσετε αυτές τις χρεώσεις ή μπορείτε να διαπραγματευτείτε προκειμένου να τις πληρώσει ο πωλητής.
Περιηγηθείτε στα υποψήφια σπίτια
Το επόμενο βήμα κατά την αγορά ενός σπιτιού είναι να ξεκινήσετε την περιήγηση σε σπίτια προς πώληση στην περιοχή σας. Είναι σημαντικό να χρησιμοποιήσετε τη λίστα επιθυμιών σας για να ενημερώσετε την αναζήτηση του σπιτιού σας. Με αυτόν τον τρόπο, θα μπορείτε να περιορίσετε την αναζήτησή σας στο συγκεκριμένο εύρος τιμών, το στυλ του σπιτιού, την τοποθεσία και τη γειτονιά και άλλες ανέσεις κατά την αναζήτηση κατοικιών στο MLS.
Αυτές οι περιηγήσεις μπορούν να σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε τον τύπο της κατοικίας που σας αρέσει, τη διάταξη που θέλετε και τα χαρακτηριστικά που επιθυμείτε ή όχι. Κρατήστε σημειώσεις κατά τη διάρκεια.
Ρωτήστε την γνώμη του μεσίτη σας
Ο αντιπρόσωπός σας μπορεί να έχει πληροφορίες για το σπίτι ή να εντόπισε ένα πρόβλημα που δεν εντοπίσατε αρχικά.
Κάντε μια προσφορά για το σπίτι
Μόλις βρείτε αυτό που ψάχνετε, ήρθε η ώρα να συνεργαστείτε με τον κτηματομεσίτη σας για να κάνετε μια προσφορά. Συζητήστε τη στρατηγική σας μαζί του – Η τιμή του σπιτιού είναι δίκαιη; Τι θα κάνει την προσφορά σας να ξεχωρίσει;
Ο κτηματομεσίτης σας θα γνωρίζει τι είναι καλύτερο για τις συνθήκες της αγοράς κατοικίας. Θα λάβουν υπόψη τον προϋπολογισμό σας και τη ζητούμενη τιμή για συγκρίσιμα σπίτια στην περιοχή σας.
Τι είναι μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων
Μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων είναι συνήθως 1-3% της τιμής αγοράς, αλλά μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την περιοχή. Συχνά υποβάλλεται σε μια επιστολή προσφοράς για να δείξετε στον πωλητή ότι σκέφτεστε σοβαρά να αγοράσετε το σπίτι του. Εάν η προσφορά σας γίνει αποδεκτή, αυτά τα χρήματα συνήθως πηγαίνουν για την προκαταβολή ή το κόστος κλεισίματος. Εάν, όμως, γίνει αποδεκτή και αργότερα αποχωρήσετε, μπορεί να χάσετε την κατάθεση των χρημάτων.
Τι να περιμένετε μετά την υποβολή της προσφοράς σας
Υπάρχουν τρία βασικά σενάρια που μπορεί να συμβούν μετά την υποβολή της προσφοράς σας σε ένα σπίτι.
Εξασφαλίστε την υποθήκη σας
Μια προέγκριση υποθήκης δεν είναι το ίδιο πράγμα με την επίσημη απόκτηση υποθήκης. Μόλις έχετε τη συμφωνία αγοράς για το σπίτι, το επόμενο βήμα είναι να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη. Σε αυτό το σημείο, μπορείτε να επιλέξετε να συνεργαστείτε με τον δανειστή που προέγκρινε το δάνειό σας ή να επιλέξετε διαφορετικό. Η επιλογή του ίδιου δανειστή που προέγκρινε το στεγαστικό σας δάνειο μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση της διαδικασίας.
Μόλις ολοκληρωθεί η αίτηση υποθήκης, θα μπει στη διαδικασία αναδοχής. Ένας ασφαλιστής θα εξετάσει διεξοδικά τα οικονομικά σας για να καθορίσει εάν είστε καλός υποψήφιος για το δάνειο. Μπορεί να σας ζητηθεί να παράσχετε πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με τα οικονομικά σας.
Ο ανάδοχος θα κάνει μια αναζήτηση τίτλου στο ακίνητο για να διασφαλίσει ότι οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν έχουν βάρη. Θα ελέγξουν επίσης την αξιολόγηση σπιτιού για να βεβαιωθούν ότι η αξία του ευθυγραμμίζεται με την τιμή αγοράς. Η διαδικασία αναδοχής στεγαστικού δανείου μπορεί να διαρκέσει από 2 έως 45 ημέρες ανάλογα με τις περιστάσεις σας και την τοπική αγορά.
Ασφάλιση σπιτιού
Αν και μπορεί να φαίνεται αντιφατικό να αγοράσετε ασφάλιση κατοικίας πριν ολοκληρώσετε την αγορά κατοικίας σας, πολλοί δανειστές απαιτούν από εσάς να την έχετε πριν εγκρίνετε το δάνειο. Υπάρχουν πολλές επιλογές για ασφάλιση σπιτιού, οπότε φροντίστε να κάνετε την έρευνά σας και να λάβετε πολλαπλές προσφορές. Ανάλογα με την τοποθεσία σας, μπορεί επίσης να σας ζητηθεί να αγοράσετε πρόσθετα ασφαλιστήρια συμβόλαια όπως ασφάλιση πυρκαγιάς ή πλημμύρας.
Επιθεώρηση σπιτιού
Ένα από τα πιο σημαντικά βήματα για την αγορά ενός σπιτιού είναι μια επιθεώρηση, η οποία εντοπίζει υπάρχοντα δομικά, ηλεκτρικά ή υδραυλικά προβλήματα με το σπίτι. Θα θελήσετε να προσλάβετε έναν επαγγελματία επιθεωρητή για να πραγματοποιήσει ενδελεχή έλεγχο της κατάστασης της κατοικίας. Θα εξετάσει τη λειτουργική κατάσταση όλων των μεγάλων συστημάτων – υδραυλικά, ηλεκτρικά, θέρμανση και ψύξη – και θα ελέγξει την οροφή, τα θεμέλια και το εξωτερικό του σπιτιού.
Μετά την ολοκλήρωση της επιθεώρησης, θα λάβετε μια αναφορά με λεπτομέρειες για τα αποτελέσματα. Ανατρέξτε στην αναφορά διεξοδικά και δείτε εάν υπάρχουν σημαντικά προβλήματα όπως μούχλα, τερμίτες ή βαφή μολύβδου. Συμβουλευτείτε τον μεσίτη σας για να δείτε εάν υπάρχουν επικίνδυνα σημεία στην αναφορά.
Εάν η αναφορά επιθεώρησης υποδεικνύει σημαντικά προβλήματα με το σπίτι, μπορείτε να προσπαθήσετε να διαπραγματευτείτε επισκευές ή χαμηλότερη τιμή με τον πωλητή. Να θυμάστε ότι μόλις κλείσει η πώληση, κάθε σημαντική επισκευή εξαρτάται από εσάς.
Τι είναι έκτακτη επιθεώρηση σπιτιού
Στην προσφορά σας υποβάλλεται έκτακτο έλεγχο κατοικίας. Συνήθως σας επιτρέπει να διαπραγματευτείτε τις επισκευές ή να αποχωρήσετε από την προσφορά σας χωρίς να χάσετε την κατάθεση χρημάτων, εάν εντοπιστούν σημαντικά ζητήματα κατά την επιθεώρηση του σπιτιού.
Αξιολόγηση στο σπίτι
Η αξιολόγηση κατοικίας είναι η επίσημη γνώμη για την αξία του σπιτιού από έναν εξουσιοδοτημένο εκτιμητή. Εάν έχετε στεγαστικό δάνειο, απαιτείται σχεδόν πάντα αξιολόγηση κατοικίας προκειμένου να εγκριθεί. Οι δανειστές θέλουν να διασφαλίσουν ότι δεν σας δανείζουν περισσότερα χρήματα από όσα πραγματικά αξίζει το σπίτι. Ακόμα κι αν σκοπεύετε να αγοράσετε το ακίνητο με μετρητά, μια εκτίμηση μπορεί να δείξει εάν πληρώνετε υπερβολικά για την αξία του.
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αξιολόγησης, ο εκτιμητής θα αναφέρει το μέγεθος του σπιτιού, τις ανέσεις, την κάτοψη, τα πρόσθετα χαρακτηριστικά και τα συγκρίσιμα σπίτια στην περιοχή. Εάν η εκτιμώμενη αξία του σπιτιού είναι χαμηλότερη από την τρέχουσα προσφορά σας, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να διαπραγματευτείτε την τιμή μείωσης ή να αυξήσετε την προκαταβολή σας.
Ετοιμαστείτε για διαπραγμάτευση
Ανάλογα με τις λεπτομέρειες των εκθέσεων επιθεώρησης και αξιολόγησης σπιτιού, μπορεί να χρειαστεί να διαπραγματευτείτε με τον πωλητή. Αυτό μπορεί να αφορά εκ μέρους του την ολοκλήρωση των απαραίτητων επισκευών πριν κλείσει η συμφωνία, τη μείωση της τιμής ή την πίστωση. Από την άλλη πλευρά, μπορεί επίσης να λάβετε μια αντιπροσφορά από τον πωλητή που θέλετε να τη διαπραγματευτείτε. Ο μεσίτης θα σας βοηθήσει στη διαδικασία διαπραγμάτευσης και θα αποφασίσει ποια είναι η καλύτερη επιλογή.
Συμβουλές για διαπραγμάτευση για ένα σπίτι
Κλείστε το σπίτι
Έχετε φτάσει στα τελευταία βήματα για την αγορά του σπιτιού, τη διαδικασία κλεισίματος. Ο δανειστής σας θα σας παράσχει τα έγγραφα κλεισίματος τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της συμφωνίας. Αυτό το έγγραφο, περίπου πέντε σελίδες, αναφέρει το ποσό που θα χρειαστεί να πληρώσετε στο κλείσιμο, τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων και τους όρους του δανείου. Βεβαιωθείτε ότι το έχετε διαβάσει προσεκτικά.
Πιθανότατα, εσείς και ο κτηματομεσίτης σας θα προβείτε σε μια τελική ανάλυση του ακινήτου για να διασφαλίσετε ότι όλα είναι στη θέση τους.
Μετακομίστε
Συγχαρητήρια, είστε επίσημα ιδιοκτήτης σπιτιού. Ανάλογα με το αν το σπίτι σας είναι έτοιμο ή όχι με το κλειδί στο χέρι, μπορεί να θέλετε να ολοκληρώσετε κάποια συντήρηση και ανακαίνιση πριν μετακομίσετε. Θα πρέπει επίσης να σκεφτείτε να προσλάβετε μεταφορείς, να αγοράσετε νέα έπιπλα και συσκευές, να ρυθμίσετε τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κ.λπ. Θα τα πληρώσετε αφού το σπίτι είναι δικό σας. Ωστόσο, μπορεί να θέλετε να τα συμπεριλάβετε στον προϋπολογισμό σας ή να δημιουργήσετε έναν ξεχωριστό προϋπολογισμό μετά τη μετακίνηση.
