Στα ύψη φτάνει η κόντρα μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και Τοπικής Αυτοδιοίκησης για την ανάπλαση της Μαρίνας της Καλαμαριάς, καθώς μετά το δημοτικό συμβούλιο της περιοχής, αρνητική γνωμοδότηση έδωσε και η Μητροπολιτική Επιτροπή της Μητροπολιτικής Ενότητας Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, απορρίπτοντας επίσης τη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του σχεδίου του ΤΑΙΠΕΔ για τη Μαρίνα της Αρετσούς.

Οι τοπικοί φορείς επισημαίνουν ότι δεν αντιτίθενται στην αναβάθμιση, αλλά χωρίς παρεμβάσεις που θα αλλοιώσουν τον δημόσιο χώρο με τη δήμαρχο Καλαμαριάς, Χρύσα Αράπογλου να αναφέρει ότι «δεν είναι θέμα αντιπολίτευσης, είναι θέμα κοινής λογικής. Ουσιαστικά προβλέπεται ένας κανονικός οικισμός μέσα στη θάλασσα, που παρεμπιπτόντως έχει και μία μαρίνα. Πρόκειται για real estate».

Προσέθεσε μάλιστα ότι πρόκειται για σχεδιασμό μιας περίκλειστης περιοχής με περίφραξη δύο μέτρων ζητώντας την αναστολή της διαδικασίας διαβούλευσης μέχρι την έκδοση της απόφασης του ΣτΕ, στο οποίο έχει προσφύγει ο Δήμος Καλαμαριάς, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος που εγκρίνει το Γενικό Σχέδιο του ΤΑΙΠΕΔ για την Μαρίνα.

Από την πλευρά του το ΤΑΙΠΕΔ υπενθυμίζει ότι η αξιοποίηση του Τουριστικού Λιμένα Καλαμαριάς αποφασίστηκε από το Κυβερνητικό Συμβούλιο Οικονομικής Πολιτικής (ΦΕΚ Β’ 2821/17.05.2024) που ενέκρινε το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Αξιοποίησης του Ταμείου συμπληρώνοντας ότι το Ελληνικό Κράτος έχει αναγνωρίσει τον υπερτοπικό χαρακτήρα της μαρίνας Καλαμαριάς ως τουριστικού προορισμού και χώρου αναψυχής για την περιοχή της Θεσσαλονίκης, ήδη από το 1993, όπως έχει γίνει με τις μαρίνες Φλοίσβου και Αλίμου στην Αθήνα. «Για τον λόγο αυτόν ο Νομοθέτης προέβλεψε χρήσεις της μαρίνας επιπλέον του απλού ελλιμενισμού σκαφών».

Υπενθυμίζει ότι η μαρίνα της Καλαμαριάς χωροθετήθηκε εκ νέου το 2023 με Προεδρικό Διάταγμα (ΦΕΚ Δ 95/10.02.2023) με το οποίο εγκρίθηκε το Σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης (Master Plan). Πριν από τη δημοσίευσή του, το ΠΔ ελέγχθηκε και εγκρίθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

«Στο ΠΔ που είναι εν ισχύ δεν έγινε καμία νέα προσθήκη χρήσης στα όσα ίσχυαν ήδη από το 1993. Η χωροθέτηση της μαρίνας ολοκληρώνεται με την έκδοση Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) που δεν θέτει νέες χρήσεις ή περιορισμούς αλλά απλά και μόνο εξειδικεύει τα ήδη εγκεκριμένα από το ΠΔ και συνοδεύεται από Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ)».

Η διαδικασία έγκρισης της ΜΠΕ απαιτεί την ανοιχτή διαβούλευση, υπογραμμίζει το ΤΑΙΠΕΔ επιχειρώντας να δώσει απαντήσεις στις ανησυχίες και τις αντιρρήσεις που εκφράστηκαν σχετικά με τον σχεδιασμό για την ανάπτυξη της μαρίνας Καλαμαριάς τόσο από φορείς όσο και από πολίτες.

Μεταξύ των επιχειρημάτων του ΤΑΙΠΕΔ συγκαταλέγεται η μείωση του Συντελεστή Δόμησης κατά το ήμισυ από το 0,40 που επέτρεπε την δόμηση 30.484 τετραγωνικών μέτρων στο 0,20 και η θέσπιση μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους κτιρίων τα 8,5 μέτρα.

Αναφορικά με το ξενοδοχείο που θα δημιουργηθεί επισημαίνουν ότι θα περιλαμβάνει – επιπλέον των δωματίων – μικρά διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση, για τα οποία δεν τίθεται ζήτημα πώλησης.

Ως προς τις αιτιάσεις των τοπικών φορέων περί περίκλειστης μαρίνας, το ΤΑΙΠΕΔ υποστηρίζει ότι για λόγους ασφαλείας θα υπάρχουν 2 είσοδοι αυτοκινήτων και πεζών και δύο είσοδοι πεζών επί του πρανούς (σκάλες). Η πρόσβαση αυτοκινήτων θα περιορίζεται και η τροφοδοσία των καταστημάτων ή σκαφών θα επιτρέπεται μόνο συγκεκριμένες ώρες, ενώ το στηθαίο στόχο έχει την διασφάλιση της ασφάλειας εξαιτίας της ύπαρξης πρανούς ύψους 16 μέτρων με μεγάλες κλίσεις.

Οι απαντήσεις – επιχειρήματα του ΤΑΙΠΕΔ

Αναλυτικά οι απαντήσεις του ΤΑΙΠΕΔ στις ανησυχίες που εκφράστηκαν κατά τη διαδικασία της διαβούλευσης έχουν ως εξής:

• Δημιουργείται μια πόλη μέσα στην πόλη: Το σύνολο της χερσαίας ζώνης της Μαρίνας Καλαμαριάς ανέρχεται σε 76.210 τ.μ., με τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση να καθορίζεται σε 14.900 τ.μ. Η αρχική χωροθέτηση της μαρίνας του 1993 προέβλεπε συντελεστή δόμησης 0,40, δηλαδή επέτρεπε την δόμηση 30.484 τετραγωνικών μέτρων. Στον επανασχεδιασμό της μαρίνας ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται σε 0,20 όπως αποτυπώνεται και στο ΠΔ. Ο συντελεστής δόμησης είναι αισθητά χαμηλότερος σε σχέση με εκείνους που ισχύουν στην πόλη της Καλαμαριάς, με χαμηλότερο αυτόν στην περιοχή Φοίνικας (1,44) και μεγαλύτερο αυτόν στην περιοχή Γυμνάσιο (2,40). Στην περιοχή της Αρετσούς ο ισχύον συντελεστής δόμησης είναι 1,87 (Πολεοδομική Σχέδιο Καλαμαριάς – Απόφαση 49787/2419/1987).

Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων, από τις οριστικά διαμορφωμένες στάθμες, καθορίζεται σε 8,5 μέτρα (συν στέγη), δηλαδή τα κτίρια δεν μπορούν να υπερβούν τους 2 ορόφους, με εξαίρεση τον πύργο ελέγχου και τα υπόστεγα συντήρησης και φύλαξης σκαφών, για τα οποία το μέγιστο ύψος καθορίζεται σε 15 και 10 μέτρα αντίστοιχα.

Η χερσαία ζώνη της μαρίνας χωρίζεται σε δύο τομείς:

Τομέας 1:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 1 έχει συνολική επιφάνεια 17.142,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών και γ) τουρισμού και αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 1.100 τ.μ.

Τομέας 2:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 2 έχει συνολική επιφάνεια 59.704,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) ξενοδοχείο (Condo Hotel), γ) χώροι τουρισμού – αναψυχής και δ) χώροι πρασίνου.

Τα Condo Hotels προσφέρουν -επιπλέον των δωματίων- μικρά διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση. Εφόσον όλη η μαρίνα βρίσκεται κάτω από καθεστώς παραχώρησης, το ίδιο θα ισχύει και για τα ξενοδοχεία και ό,τι άλλο βρίσκεται σε αυτή συμπεριλαμβανομένων και των κατοικιών. Συνεπώς δεν υφίσταται θέμα πώλησης κατοικιών.

Ο Τομέας 2 διαιρείται σε δύο υπο-τομείς:

Στον Υποτομέα 2 Α, συνολικής επιφάνειας 11.429 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και η χρήση ξενοδοχείου. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 8.000 τ.μ.

Στον Υποτομέα 2Β, συνολικής επιφάνειας 48.275 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και πρασίνου – αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 5.700 τ.μ. Ωστόσο, μεγάλο μέρος της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης έχει ήδη εξαντληθεί δεδομένου ότι υπάρχουν ήδη κτίρια όπως το Remezzo, το οποίο το ΤΑΙΠΕΔ επέλεξε να διατηρήσει και να αναδείξει.

Η νέα δόμηση συγκεντρώνεται στον υπο-τομέα 2 Α ώστε ο μεγαλύτερος διαμήκης υπο-τομέας 2 Β να παραμείνει πράσινος και ουσιαστικά ελεύθερος από δόμηση προκειμένου να φιλοξενεί δραστηριότητες περιπάτου, αθλητισμού και αναψυχής.

• Δημιουργείται μια περίκλειστη μαρίνα και δεν υπάρχει ελεύθερη πρόσβαση του κοινού: Το ΤΑΙΠΕΔ αναφέρει πως για λόγους ασφαλείας (πχ. ελεγχόμενης εκκένωσης σε περίπτωση ανάγκης) οι προσβάσεις περιορίζονται στις εξής: 2 εισόδους αυτοκινήτων και πεζών και δύο εισόδους πεζών επί του πρανούς (σκάλες). Η πρόσβαση αυτοκινήτων θα περιορίζεται ώστε να είναι η μαρίνα χώρος περιπάτου και η τροφοδοσία των καταστημάτων ή σκαφών θα επιτρέπεται μόνο συγκεκριμένες ώρες. Επιπλέον, μεταξύ της οδού Νικ. Πλαστήρα που διατρέχει το χερσαίο σύνορο της μαρίνας και του οριζόντιου επιπέδου της μαρίνας υπάρχει ένα πρανές ύψους 16 μέτρων με πολύ επικίνδυνες κλίσεις. Βασικοί κανόνες προστασίας των πεζών απαιτούν την κατασκευή ενός στηθαίου με ύψος που δεν θα ξεπερνά τα 50 εκατοστά. Για τους παραπάνω λόγους, η περίφραξη της μαρίνας θα γίνει με στηθαίο (έως 50 εκ.) και κάγκελό με συνολικό ύψος έως τα 2 μέτρα, τα οποία δεν θα περιορίζουν την οπτική επαφή της πόλης με την μαρίνα. «Συνεπώς η πρόσβαση του κοινού στην μαρίνα είναι απολύτως ελεύθερη αλλά ελεγχόμενη για λόγους ασφάλειας», σημειώνει το ΤΑΙΠΕΔ.
• Υπερβολική Δόμηση στον υποτομέα 2 Α: Το σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης της μαρίνας προβλέπει συντελεστή δόμησης 0,20 και τη συγκέντρωση της δόμησης στον υποτομέα 2 Α που αντιστοιχεί στο 15% της συνολικής έκτασης της μαρίνας. Με τον τρόπο αυτόν η δόμηση στο ενιαίο, μεγαλύτερο τμήμα της μαρίνας έκτασης 60.000 τ.μ. θα είναι ήπια, ενώ η οπτική όχληση θα είναι η μικρότερη δυνατή. «Συνεπώς η δόμηση συγκεντρώνεται στον υποτομέα 2 Α προκειμένου να παραμείνει το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης της μαρίνας με χαμηλή δόμηση».
• Υπερβολικά ύψη κτιρίων: Το ΠΔ Χωροθέτησης της μαρίνας προβλέπει μέγιστο ύψος κτιρίων τα 8,5 μέτρα (συν στέγη). Το ύψος αυτό περιγράφει κτίρια 2 ορόφων. Τα ύψη δεν μπορεί να είναι μικρότερα αφού τα εσωτερικά ύψη των κτιρίων σε χώρους όπου συναθροίζεται κοινό οφείλουν να είναι μεγαλύτερα από αυτά των κοινών διαμερισμάτων. Επίσης πρέπει να υπολογιστεί η χρήση ψευδοροφής για την διέλευση εξαερισμού, ψύξης/θέρμανσης και φωτισμού).
• Η πρόβλεψη χρήσης κατοικίας δεν συνάδει με την φύση της μαρίνας: Ο Νόμος 2160/93 για τη χωροθέτηση 23 Λιμένων και Τουριστικών Λιμένων προβλέπει τη χρήση κατοικίας για 14 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 10 μέτρα. Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση κατοικίας ως παρακολούθημα ξενοδοχείου Condo Hotel με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). «Δυστυχώς η μαρίνα της Καλαμαριάς δεν μπορεί να λειτουργήσει ως μαρίνα διερχόμενων σκαφών αφού δεν αποτελεί μέρος μιας καθιερωμένης τουριστικής διαδρομής. Αυτό καταδεικνύεται από το γεγονός ότι σήμερα οι θέσεις ελλιμενισμού που είναι γεμάτες δεν ξεπερνούν το 40% του συνόλου των θέσεων. Τα περισσότερα σκάφη είναι μόνιμα και ελλιμενίζονται στη μαρίνα όλο τον χρόνο. Προκειμένου να προσελκύσει η μαρίνα ιδιοκτήτες πολυτελών σκαφών από την βόρεια Ελλάδα και τις γειτονικές χώρες για μόνιμο ελλιμενισμό κρίθηκε ότι θα πρέπει να προσφέρει επιλογή πιο μόνιμης διαμονής που θα παρέχεται από το Condo Hotel».
• Η πρόβλεψη χρήσης ξενοδοχείου δεν συνάδει με την φύση της μαρίνας: Ο Νόμος 2160/93 προβλέπει τη χρήση Ξενοδοχείου για 11 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 13 μέτρα. Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση ξενοδοχείου με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη), ενώ στην περιοχή της Αρετσούς λειτουργεί σήμερα μόνο ένα ξενοδοχείο 2 αστέρων.
• Δεν έχει γίνει συγκοινωνιακή μελέτη για τη διαχείριση του κυκλοφοριακού φόρτου που θα προκύψει μετά την αξιοποίηση της μαρίνας: Από την αξιοποίηση της μαρίνας δεν αναμένεται να επιβαρυνθεί ιδιαίτερα η κυκλοφορία στους δρόμους της περιοχής, δεδομένου ότι στις αναβαθμισμένες υποδομές θα ελλιμενίζονται σκάφη αναψυχής με μικρό αριθμό επιβατών. Οι σύγχρονες μαρίνες, οι απευθύνονται κυρίως στην χρήση πεζών, αλλά στον Γενικό Σχεδιασμό περιλαμβάνονται προβλέψεις για τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης στις εισόδους της μαρίνας για την καλύτερη εξυπηρέτηση των χρηστών και των επισκεπτών.
• Δεν έχουν ληφθεί επαρκή μέτρα για την προστασία του περιβάλλοντος: Σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ, ο σχεδιασμός και η ανέγερση των κτιρίων θα γίνει με βάση τις αρχές αειφόρου ανάπτυξης, της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής, ενώ τα νέα κτίρια θα έχουν έξυπνα συστήματα ενεργειακής απόδοσης. Θα εφαρμοστεί ειδικό σχέδιο εξοικονόμησης νερού καιθα ληφθούν τα κατάλληλα μέτρα για την προστασία του θαλάσσιου περιβάλλοντος και τον περιορισμό του θορύβου που παράγεται τόσο στη μαρίνα όσο και από την οδική κυκλοφορία και τον ελλιμενισμό των σκαφών.