Όταν σκέφτεστε την αγορά ενός σπιτιού, η τυπική πορεία φαίνεται απλή. Αγοράστε μια κύρια κατοικία, εγκατασταθείτε, και ίσως, μόνο ίσως, σκεφτείτε το ενδεχόμενο να αγοράσετε αργότερα μια δεύτερη.
Αλλά τι θα γινόταν αν αντιστρέφαμε το σενάριο και αγοράζαμε πρώτα μια δεύτερη κατοικία; Να πώς μας περιγράφει την εμπειρία του ζευγαριού Αμερικανών που επέλεξε τον δεύτερο δρόμο.
“Ο σύζυγός μου και εγώ σκεφτήκαμε για πρώτη φορά αυτό το ερώτημα όταν ζούσαμε στο Μανχάταν, όπου το υψηλό κόστος των ακινήτων καθιστούσε συχνά το ενοίκιο πιο βιώσιμο από την ιδιοκτησία.
Ένα μέτριο δυάρι σε μια επιθυμητή γειτονιά μπορεί να ξεπεράσει το 1,5 εκατομμύριο δολάρια. Η ενοικίαση στην πόλη μου επέτρεψε να διατηρήσω τον τρόπο ζωής μου χωρίς την οικονομική επιβάρυνση της ιδιοκτησίας ακινήτου σε μια τόσο ακριβή αγορά.
Έτσι, ο σύζυγός μου και εγώ αποφασίσαμε να αγοράσουμε αυτό που παραδοσιακά θεωρείται «δεύτερο σπίτι» στο Catskills, μια περιοχή γνωστή για τη φυσική ομορφιά και την ηρεμία της – καθώς και για τα σχετικά προσιτά ακίνητα.
Πληρώσαμε 72.500 δολάρια για το οικόπεδο και στη συνέχεια πήραμε υποθήκη για περίπου 300.000 δολάρια για να χτίσουμε το σπίτι, το οποίο ολοκληρώθηκε στις αρχές του 2024.
Τα οφέλη της αγοράς μιας δεύτερης κατοικίας πριν της κύριας
Το σπίτι στα Catskills δεν προοριζόταν απλώς ως καταφύγιο για το Σαββατοκύριακο. Ήταν μια στρατηγική επένδυση που μας επέτρεψε να “χτίσουμε” κεφάλαιο σε μια πιο προσιτή τοποθεσία, ενώ συνεχίζαμε να ζούμε στην πόλη. Και αυτή η προσέγγιση για την αγορά κατοικίας μπορεί να λειτουργήσει για πολλούς ανθρώπους σε διάφορες οικονομικές συνθήκες σε ολόκληρη τη χώρα.”
Η τάση που ονομάζεται «επένδυση σε ενοίκιο»– έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια ως ένας τρόπος για τους σημερινούς ενοικιαστές που δεν έχουν μετρητά να κάνουν επιτέλους το άλμα προς την ιδιοκτησία .
«Για τους νεότερους κατοίκους των μεγάλων πόλεων όπου τα ακίνητα είναι ιδιαίτερα ακριβά, η αγορά ενός επενδυτικού ή εξοχικού ακινήτου σε μια κοντινή αλλά πολύ πιο προσιτή περιοχή μπορεί να είναι ένας τρόπος να αρχίσουν να συγκεντρώνουν χρήματα χωρίς να θυσιάζουν τη ζωή στη μεγάλη πόλη», σημειώνει η Danielle Hale, επικεφαλής οικονομολόγος στο Realtor.com.
Αυτή η προσέγγιση είναι ιδανική για όσους θέλουν να διατηρήσουν τον τρέχοντα τρόπο ζωής τους -είτε για λόγους εργασίας ή οικογένειας είτε απλώς επειδή αγαπούν την περιοχή όπου βρίσκονται- χωρίς το οικονομικό φορτίο της αγοράς ακινήτου.
Από οικονομικής άποψης, αυτή η προσέγγιση μπορεί να έχει νόημα, επειδή η κατοχή μιας δεύτερης κατοικίας σε άλλη περιοχή μπορεί να αποφέρει εισόδημα (είτε ως ενοικίαση για διακοπές είτε για πιο μακροπρόθεσμους ενοικιαστές) και η αξία του ακινήτου μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Η αγορά μιας δεύτερης κατοικίας πρώτα είναι ουσιαστικά μια έξυπνη επένδυση και ταυτόχρονα ένας τρόπος για να συγχωνεύσουμε τις τρέχουσες ανάγκες μας και τους μελλοντικούς μας στόχους.
Αλλά είναι η ένταξη στις τάξεις των ενοικιαστών η σωστή κίνηση για εσάς; Να τι πρέπει να γνωρίζετε.
Οι προκλήσεις της αγοράς ενός επενδυτικού ακινήτου
Ας μιλήσουμε για τα χρήματα. Η αγορά μιας δεύτερης κατοικίας συνεπάγεται ειδικές οικονομικές εκτιμήσεις.
Οι δανειστές, για παράδειγμα, θα γνωρίζουν ότι δεν πρόκειται για την κύρια κατοικία σας, αφού θα πρέπει να το διευκρινίσετε αυτό κατά τη συμπλήρωση των εγγράφων του ενυπόθηκου δανείου.
Δεδομένου ότι οι δανειστές συχνά θεωρούν τη δεύτερη κατοικία ως επένδυση υψηλότερου κινδύνου, ενδέχεται να σας επιβάλουν αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις, υψηλότερα επιτόκια και μεγαλύτερη προκαταβολή, συνήθως 20% έως 30%.
Αλλά υπάρχει και μια καλή πλευρά, τα φορολογικά οφέλη. Οι τόκοι του στεγαστικού σας δανείου και οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορεί να εκπίπτουν. Και αν το νοικιάσετε, μπορεί να εκπίπτουν ορισμένα έξοδα, όπως η συντήρηση και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας – μολονότι αυτό συνεπάγεται πρόσθετες φορολογικές περιπλοκές.
Για να μετριάσουμε το κόστος χρηματοδότησης, αναζητήσαμε τους καλύτερους όρους υποθήκης και σκεφτήκαμε να συνεργαστούμε με δανειστές που ειδικεύονται στα δάνεια δεύτερης κατοικίας. Το να απευθυνθούμε σε ένα τοπικό χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ήταν χρήσιμο, καθώς προτιμούμε τη δια ζώσης επικοινωνία για τέτοιου είδους συναλλαγές.
Τελικά, ήταν σίγουρα πολύ φθηνότερο να αγοράσουμε μια δεύτερη κατοικία. Παρόλο που η προκαταβολή κυμαινόταν στο 20%, το τελικό ποσό ανήλθε στα 60.000 δολάρια.
Παρ’ όλα αυτά, το άλμα σε μια τόσο σημαντική οικονομική επένδυση απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή. Όταν αγοράσαμε αυτό το σπίτι, η ενδελεχής έρευνα ήταν ζωτικής σημασίας. Να πώς το προσεγγίσαμε.
Γιατί η τοποθεσία έχει πραγματικά σημασία για ένα δεύτερο σπίτι
Σε αντίθεση με μια κύρια κατοικία, ένα δεύτερο «επενδυτικό» ακίνητο πρέπει πραγματικά να ανταποκρίνεται στο όνομά του και να εκτιμάται με την πάροδο του χρόνου. Προϋποθέτει ενδελεχή ενασχόληση με τα ποσοστά ανατίμησης των ακινήτων, την τοπική οικονομική ανάπτυξη και τις δημογραφικές αλλαγές.
Για παράδειγμα, το Catskills είδε μια εισροή νέων κατοίκων λόγω της τάσης της εξ αποστάσεως εργασίας και της μετεγκατάστασης των κατοίκων της πόλης. Σημαντικές είναι επίσης και οι εποχιακές διακυμάνσεις στη ζήτηση για ενοικίαση, που είναι απαραίτητες για να διασφαλιστεί ότι μια τοποθεσία προσελκύει επισκέπτες όλο το χρόνο. Με αυτό τον τρόπο καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι το Catskills ήταν ένα εξαιρετικό μέρος για επίσκεψη κάθε εποχή, σε σύγκριση με μια παραθαλάσσια πόλη όπως τα Hamptons.
Απευθυνθείτε σε ειδικούς
Ενώ ήμασταν εξοικειωμένοι με το Catskills, στηριχθήκαμε σε μεγάλο βαθμό στις γνώσεις τοπικών κτηματομεσιτών και εμπειρογνωμόνων για την τελική επιλογή. Αυτοί οι επαγγελματίες γνώριζαν τη δυναμική της αγοράς της περιοχής, συμπεριλαμβανομένων των γειτονιών που ήταν ανερχόμενες και των γειτονιών που μπορεί να ήταν υπερκορεσμένες.
Μας συμβούλευσαν επίσης σχετικά με τις δίκαιες τιμές της αγοράς, προκειμένου να αποφύγουμε την υπερβολή για ένα ακίνητο. Στην περίπτωσή μας, η συνεργασία με έναν έμπειρο κτηματομεσίτη στο Catskills παρείχε τις πληροφορίες που χρειαζόμαστας για να εντοπίσουμε ένα προνομιακό κομμάτι γης που ανταποκρινόταν στις προσωπικές μας ανάγκες και λειτουργούσε καλά ως ενοικιαζόμενο ακίνητο.
Πώς να αξιολογήσετε τις δυνατότητες ενός ακινήτου
Πέρα από την τοποθεσία, τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου ήταν ζωτικής σημασίας. Εξετάσαμε το μέγεθος του ακινήτου, τις ανέσεις και την εγγύτητα σε αξιοθέατα ή ψυχαγωγία. Ένα σπίτι με πολλά υπνοδωμάτια και σύγχρονες ανέσεις απευθύνεται σε ένα ευρύτερο φάσμα ενοικιαστών. Η πρόσβαση σε δημοφιλή αξιοθέατα, όπως μονοπάτια πεζοπορίας, χιονοδρομικά κέντρα και παραθαλάσσιες περιοχές, ενίσχυσε σημαντικά την ελκυστικότητά του και δικαιολογούσε υψηλότερες τιμές ενοικίασης.
Όταν σκεφτήκαμε για πρώτη φορά να αγοράσουμε ένα ακίνητο στο Catskills, γνωρίζαμε ότι επρόκειτο για μια δημοφιλή περιοχή – πολλοί από τους φίλους μας είχαν ήδη στην κατοχή τους και νοίκιαζαν σπίτια εκεί. Αυτό που ξεχώριζε την τοποθεσία μας ήταν η εύκολη πρόσβαση με τα πόδια στα τοπικά αξιοθέατα – σπάνιο στο Catskills – ενώ παράλληλα βρισκόταν σε ένα περιβάλλον που ήταν ιδιωτικό και δασώδες. Αυτός ο συνδυασμός προσβασιμότητας και απομόνωσης την έκανε ιδιαίτερα ελκυστική τόσο για προσωπική χρήση όσο και για ενοικίαση.
Προσωπικό γούστο και πρακτικότητα
Η εξισορρόπηση του προσωπικού γούστου με τη ζήτηση της αγοράς είναι μια άλλη κρίσιμη πτυχή. Ενώ η αγορά ενός ακινήτου που ανταποκρινόταν στο όραμά μας για ένα καταφύγιο ήταν απαραίτητη, έπρεπε επίσης να ανταποκρίνεται στις προτιμήσεις των πιθανών ενοικιαστών. Αυτό σήμαινε ότι έπρεπε να ληφθούν υπόψη η αισθητική και οι πρακτικές πτυχές, όπως η ευκολία συντήρησης, τα χαρακτηριστικά ασφαλείας και η ενεργειακή απόδοση.
Επιλέξαμε μια μοντέρνα κατασκευή που ήταν εύκολη στη συντήρηση και ελκυστική για τους ενοικιαστές. Πολλά από τα σπίτια στην περιοχή είναι ιστορικά. Τα σύγχρονα σπίτια, από την άλλη πλευρά, είναι συνήθως πολύ μεγαλύτερα και ενοικιάζονται για περισσότερα χρήματα από αυτά που οι άνθρωποι μπορεί να θέλουν να ξοδέψουν για μια απόδραση το Σαββατοκύριακο. Το σπίτι μας είναι πολύ μικρότερο, οπότε βρίσκεται σε πιο προσιτή τιμή.
Ωστόσο, οι ενοικιαστές εξακολουθούν να έχουν τη μοντέρνα αισθητική. Η ισορροπία μεταξύ μοντέρνου και ταυτόχρονα προσιτού κόστους ήταν να διασφαλίσουμε μια σταθερή ροή εισοδήματος όταν το νοικιάζουμε.
Πρακτικές εκτιμήσεις
Η ιδιοκτησία μιας δεύτερης κατοικίας σημαίνει διπλή ευθύνη. Αυτό περιλαμβάνει τη συντήρηση, τις επισκευές και την αντιμετώπιση των ενοικιαστών αν το νοικιάσετε – όλα αυτά ενώ ζείτε χιλιόμετρα μακριά.
Κατανοώντας την ανάγκη για επαγγελματική βοήθεια, δεδομένου ότι η κύρια κατοικία μας βρίσκεται στο Μανχάταν, αποφασίσαμε να προσλάβουμε έναν διαχειριστή ακινήτων. Αυτή ήταν μια στρατηγική απόφαση για να διασφαλίσουμε ότι το σπίτι θα συντηρείται καλά και ότι οι επισκέπτες μας θα έχουν μια εμπειρία υψηλής ποιότητας ακόμη και κατά την απουσία μας.
Ο διαχειριστής ακινήτων χειρίζεται τα πάντα, από την κράτηση μέχρι τη συντήρηση και την επικοινωνία με τους επισκέπτες. Σε αντάλλαγμα για αυτές τις υπηρεσίες, πληρώνουμε μια αμοιβή που κυμαίνεται από 5%-15% ανά κράτηση. Αυτή η δομή αμοιβής μας φάνηκε λογική, καθώς ευθυγραμμίζει τα κίνητρα του διαχειριστή ακινήτων με τα δικά μας, δίνοντάς του ώθηση να αυξήσει τις κρατήσεις και τους επισκέπτες ευχαριστημένους.
Σας ταιριάζει η αγορά μιας δεύτερης κατοικίας για πρώτη φορά;
Η αγορά της δεύτερης κατοικίας σας πρώτα είναι μια τολμηρή κίνηση και όχι χωρίς τις προκλήσεις της. Αλλά για το σωστό άτομο, μπορεί να είναι απίστευτα ικανοποιητική. Καταλήγετε με ένα καταφύγιο για αποδράσεις, μια πιθανή πηγή εισοδήματος και μια επένδυση σε ακίνητα, όλα σε ένα.
Για εμάς, το σπίτι στο Catskills έχει γίνει όχι μόνο ένα αγαπημένο καταφύγιο, αλλά και μια αποδεδειγμένη οικονομική επένδυση, με την αξία του ακινήτου να αυξάνεται και τα έσοδα από τα ενοίκια να συμβάλλουν στις πληρωμές του στεγαστικού μας δανείου. Αυτή η ρύθμιση ήταν ζωτικής σημασίας για να λειτουργήσει η επένδυσή μας.
Μας προσφέρει την ηρεμία που μας δίνει η γνώση ότι το ακίνητο βρίσκεται σε καλά χέρια, ενώ παράλληλα παρέχει μια σταθερή ροή εισοδήματος που βοηθά στην κάλυψη του υποθηκευτικού δανείου και των εξόδων συντήρησης. Επισκεπτόμαστε το σπίτι περιστασιακά, απολαμβάνοντας την ηρεμία και τη φυσική ομορφιά της περιοχής.
Είναι παρήγορο να βλέπουμε το σπίτι μας να συντηρείται καλά και να εκτιμάται από άλλους. Αυτή η ισορροπία προσωπικής απόλαυσης και οικονομικής σύνεσης είναι σίγουρα ανταμοιβή για την επένδυσή μας. Ωστόσο, το ταξίδι στην αγορά ακινήτων είναι βαθιά προσωπικό, και αυτό που λειτουργεί για κάποιον μπορεί να μην ταιριάζει σε κάποιον άλλο.
Σκεφτείτε τους οικονομικούς σας στόχους, τις προτιμήσεις σας για τον τρόπο ζωής και τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας πριν αποφασίσετε. Αν βρίσκετε την ιδιοκτησία μιας δεύτερης κατοικίας ελκυστική και οικονομικά βιώσιμη, θα μπορούσε να είναι μια στρατηγική κίνηση που αποδίδει.”
