Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στις ΗΠΑ έχουν δάνεια που τους εξασφαλιζει ότι θα πληρώνουν το ίδιο ποσό κάθε μήνα για δεκαετίες, ανεξάρτητα από τον πληθωρισμό ή την αλλαγή των “ανέμων” της οικονομίας.

Πρόκειται για τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών, τα οποία προσφέρουν στους καταναλωτές σταθερότητα στον ατελείωτο κύκλο ανόδων και πτώσεων της αγοράς κατοικίας.

Εντούτοις οι συμφέρουσες αυτές προσφορές μπορούν να προκαλέσουν μεγάλα προβλήματα. Όταν τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων εκτοξεύονται, όπως συνέβη τα τελευταία δύο χρόνια, πολλοί επίδοξοι πωλητές αποφασίζουν ότι τελικά δεν θέλουν να μετακομίσουν.

Σίγουρα, ένα νέο σπίτι θα μπορούσε να είναι ωραίο, αλλά η ανταλλαγή θα σήμαινε ότι θα αποχωρίζονταν μία φθηνή υποθήκη. Αυτό που μπορεί να ήταν μια ευπρόσδεκτη αλλαγή ξαφνικά ακούγεται σαν ένα επώδυνο, ακριβό διαζύγιο. Έτσι, τηρούν στάση αναμονής.

Οι αγοραστές για πρώτη φορά δεν μπορούν να βρουν αρκετά σπίτια προς πώληση και οι επίδοξοι πωλητές παραμένουν παγιδευμένοι σε μέρη που είναι είτε πολύ μεγάλα είτε πολύ μικρά. Αυτό ονομάζεται φαινόμενο “κλειδώματος” – και θα μπορούσε να παραμείνει για δεκαετίες.

Οι παράγοντες της αγοράς προβληματίζονται ιδιαίτερα με αυτό το μοναδικά αμερικανικό πρόβλημα. Σύμφωνα με εκτίμηση, το φαινόμενο του κλειδώματος εμπόδισε περισσότερους από 1 εκατομμύριο ανθρώπους να πουλήσουν τα σπίτια τους μέσα σε μόλις ενάμιση χρόνο, απότομη μείωση αν αναλογιστεί κανείς ότι περίπου 5 εκατομμύρια κατοικίες αλλάζουν χέρια σε ένα τυπικό έτος.

Το παράδειγμα της Δανίας

Η απάντηση στο πρόβλημα μπορεί να βρίσκεται χιλιάδες μίλια μακριά, στη Δανία. Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων στην ευρωπαϊκή χώρα, όπως και οι Αμερικανοί, απολαμβάνουν υποθήκες με σταθερό επιτόκιο 30 ετών.

Αλλά χάρη σε μια ιδιορρυθμία του συστήματος χρηματοδότησης της στέγασης, οι Δανοί πωλητές κατοικίας είναι σε θέση να κερδίζουν όταν ανταλλάσσουν τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών τους δανείων με πιο ακριβά, καθιστώντας ευκολότερη τη μετακίνηση ακόμη και όταν τα επιτόκια αυξάνονται. Ως αποτέλεσμα, οι Δανοί αποφεύγουν εντελώς το φαινόμενο του κλειδώματος.

Η εφαρμογή ενός παρόμοιου συστήματος στις ΗΠΑ θα απαιτούσε αναμόρφωση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων και σχεδόν σίγουρα θα συναντούσε πολλές καθυστερήσεις από τις ρυθμιστικές αρχές και τους επενδυτές. Αλλά ίσως ήρθε η ώρα η αμερικανική αγορά να ακολουθήσει το παράδειγμα των Σκανδιναβών.

Οι αγοραστές μπορεί να θυμούνται την αγορά κατοικίας της εποχής της πανδημίας για τα χειρότερα χαρακτηριστικά της, τους πολέμους προσφορών, τις νυχτερινές καταστροφολογίες στο Zillow, τους αυτάρεσκους επενδυτές που καυχιόντουσαν στο TikTok για το πόσα σπίτια άλλαξαν σε έναν μήνα.

Όμως, οι κανονικοί “κυνηγοί” σπιτιών έκαναν μια πολύ καλή συμφωνία τουλάχιστον από μια άποψη. Τα στεγαστικά δάνεια ήταν εξωφρενικά φθηνά. Το τυπικό επιτόκιο των 30ετών ενυπόθηκων δανείων έπεσε στο χαμηλότερο επίπεδο ρεκόρ του 2,65% στα τέλη του 2020, σύμφωνα με την Freddie Mac. Οι υφιστάμενοι ιδιοκτήτες κατοικιών άρπαξαν επίσης την ευκαιρία, αναχρηματοδοτώντας τα στεγαστικά τους δάνεια για να πάρουν νέα φθηνότερα.

Η άνοδος των επιτοκίων “φρέναρε” τις πωλήσεις ακινήτων

Καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ άρχισε να ανεβάζει τα επιτόκια δανεισμού την άνοιξη του 2022, ελπίζοντας να αναχαιτίσει τον αυξανόμενο πληθωρισμό, τα ενυπόθηκα δάνεια ακολούθησαν. Τα επιτόκια διπλασιάστηκαν σε λιγότερο από ένα χρόνο, αγγίζοντας το 8% τον Οκτώβριο, υψηλό 20ετίας.

Αν και έκτοτε έχουν υποχωρήσει ελάχιστα, εντούτοις εξακολουθούν να κυμαίνονται περίπου στο 7%. Οι αγοραστές που αγόρασαν σπίτια στις αρχές της δεκαετίας του ’80 μπορεί να θυμούνται επιτόκια πιο κοντά στο 18%. Αλλά για τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες κατοικιών που είχαν συνηθίσει σε χαμηλά επιτόκια κατά τη δεκαετία μετά την οικονομική κρίση, η αντιστροφή ήταν τρομακτική.

Πρόσφατο έγγραφο εργασίας της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδότησης Στέγασης εκτιμά ότι το φαινόμενο του “κλειδώματος” απέτρεψε 1,3 εκατομμύρια πωλήσεις κατοικιών την περίοδο από τα μέσα του 2022 έως το τέλος του 2023.

Η συντριπτική πλειοψηφία των ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ έχουν σταθερά επιτόκια – περίπου 96% στα τέλη του περασμένου έτους – και το 63% αυτών είχαν επιτόκια κάτω του 4%. Ο οργανισμός εκτίμησε ότι με επιτόκια περίπου 7%, οι ιδιοκτήτες αυτών των σπιτιών θα πλήρωναν περίπου 500 δολάρια περισσότερα κάθε μήνα για το στεγαστικό τους δάνειο αν έπαιρναν νέο επιτόκιο για ένα σπίτι της ίδιας αξίας.