Ομάδα περίπου 1.500 αγοραστών κατοικιών στην κινεζική πόλη Τιαντζίν, κοντά στο Πεκίνο, δεν έχουν ακόμη δει, πόσο μάλλον να μετακομίσουν, τα διαμερίσματα που είπαν ότι πλήρωσαν πριν από περίπου οκτώ χρόνια.
Όπως συνηθίζεται στην Κίνα, το συγκρότημα διαμερισμάτων στην Τιαντζίν πούλησε τις μονάδες πριν ολοκληρωθούν. Η δέσμευση προέβλεπε ότι θα ήταν έτοιμα μέχρι το 2019, αλλά η πλειοψηφία παραμένει ημιτελής.
Οι αγοραστές είναι ένα μείγμα ανθρώπων που πλήρωσαν προκαταβολικά ολόκληρο το ποσό, αλλά και σε μικρότερες δόσεις. Οι ανησυχίες τους είναι ένα μόνο παράδειγμα των ευρύτερων προκλήσεων που εξακολουθούν να υφίστανται στον τομέα των ακινήτων της Κίνας.
Μετά τις πρώτες προσπάθειες να ανακτήσουν τα χρήματά τους ή να συγκεντρώσουν πληροφορίες σχετικά με τις αγορές ακινήτων τους, μερικοί δήλωσαν ότι η αστυνομία επισκέφθηκε τα σπίτια τους, κάποιες φορές στη μέση της νύχτας.
«Αισθάνομαι σαν να με έχουν εξαπατήσει όλο αυτό το διάστημα», δήλωσε ένας αγοραστής στα μανδαρινικά, σε μετάφραση του CNBC.
«Το μόνο μου αίτημα είναι να μπορέσω να επιστρέψω το σπίτι και να πάρω πίσω τα χρήματά μου», τόνισε. «Ακόμη και αν καταφέρω να πάρω το σπίτι, θα νιώθω άσχημα», πρόσθεσε.
Ορισμένοι αγοραστές δήλωσαν ότι είχαν αγοράσει τα διαμερίσματα ως μέρος για να αποσυρθούν οι γονείς τους ή για να φοιτήσουν τα παιδιά τους σε κοντινό σχολείο.
Στα οκτώ χρόνια που περίμεναν να μετακομίσουν, ο γονέας ενός εκ των αγοραστών απεβίωσε ενώ περίμεναν για το νέο σπίτι, και το παιδί ενός άλλου είχε μεγαλώσει και είχε βρει άλλο σχολείο στο μεταξύ.
Οι εργολάβοι ακινήτων στην Κίνα συγκέντρωσαν υψηλά επίπεδα χρέους καθώς επεκτάθηκαν με ταχείς ρυθμούς κατά τη διάρκεια της έκρηξης της αγοράς ακινήτων τις προηγούμενες δεκαετίες. Ο ρυθμός της ανάπτυξης που τροφοδοτήθηκε από το χρέος ξεπέρασε τη ζήτηση.
Ενδεικτικό της “φούσκας” αποτελεί το πρόσφατο παράδειγμα της εταιρείας ακινήτων Evergrande, η οποία αθέτησε το χρέος της στα τέλη του 2021. Εκείνη την εποχή, η εταιρεία ήταν ο πιο υπερχρεωμένος κατασκευαστής στον κόσμο και κατά την προετοιμασία είχε έργα αξίας 1,26 τρισεκατομμυρίων κινεζικών γιουάν (174 δισεκατομμυρίων δολαρίων) υπό κατασκευή το 2020 – περίπου 70% περισσότερα από όσα η εταιρεία ήταν σε θέση να πουλήσει εκείνο το έτος και πολύ περισσότερα από όσα πραγματικά ολοκλήρωσε.
Συνολικά, η Nomura εκτίμησε στα τέλη του περασμένου έτους ότι υπάρχουν περίπου 20 εκατομμύρια μη κατασκευασμένα και καθυστερημένα προπωλημένα σπίτια στην Κίνα.
Ζητούν από τους αγοραστές περισσότερα χρήματα
Ο εργολάβος σε αυτή την περίπτωση, η κ. Zhuoda Yidu, ζήτησε στα τέλη του περασμένου μήνα από τους αγοραστές κατοικιών να εγκρίνουν έναν διακανονισμό της διαφοράς.
Το έγγραφο ανέφερε ότι τα διαμερίσματα θα μπορούσαν να ολοκληρωθούν το 2025 ή το 2026, εάν οι αγοραστές συμφωνούσαν μέσα στις επόμενες εβδομάδες να πληρώσουν τυχόν ανεξόφλητα υπόλοιπα για την αγορά των ακινήτων τους, μαζί με άλλα έξοδα που θα καθόριζε ο εργολάβος.
Η πρόταση δεν προσέφερε εναλλακτική λύση και ανέφερε ότι τα ακίνητα πρέπει να αποτιμηθούν σε τιμές πριν από την πτώση της αγοράς – ή περίπου διπλάσιες από το σημερινό επίπεδο, σύμφωνα με συγκρίσεις με τις τιμές των εισηγμένων μεσιτών. Αυτό για να μην αναφέρουμε την οκταετή φθορά και την πιθανή αναστάτωση στα σχέδια ζωής των οικογενειών.
«Τα χρήματα για την προκαταβολή ήταν από τον πατέρα μου», δήλωσε ένας αγοραστής για ένα σπίτι που αγοράστηκε το 2016. «Δεν μπορώ να του πω ότι δεν έχει τελειώσει. Κατά τη διάρκεια του Covid του είπα ότι υπάρχουν καθυστερήσεις. Τώρα η πανδημία έχει τελειώσει και δεν υπάρχουν, πλέον, δικαιολογίες».
Εκτός από την πλήρη πληρωμή αυτού του διαμερίσματος, ο ίδιος αγοραστής εξακολουθεί να πληρώνει μια μηνιαία υποθήκη περίπου 2.800 γουάν για ένα δεύτερο διαμέρισμα στο ίδιο συγκρότημα, το οποίο προοριζόταν για έναν συγγενή.
Η κατάσταση έχει τροφοδοτήσει το αίσθημα ότι όσα χρήματα και αν δαπανηθούν, οι αγοραστές δεν θα πάρουν ποτέ τα σπίτια τους, δήλωσε μία από τις πηγές. Σε μια ομαδική συνομιλία περίπου 500 συναδέλφων αγοραστών στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης περίπου το 90% απέρριψε την πρόταση του εργολάβου.
Δικηγόρος που χειρίζεται την υπόθεση πτώχευσης και εκκαθάρισης της Zhuoda Yidu παρέπεμψε το CNBC στο λαϊκό δικαστήριο της περιφέρειας Tianjin Wuqing για σχόλια. Το δικαστήριο δεν απάντησε στο CNBC.
Πριν από την πανδημία Covid-19 υπήρχαν σποραδικές περιπτώσεις καθυστερημένων παραδόσεων, ειδικά σε πόλεις όπως η Τιαντζίν, όπου η ανάπτυξη ακινήτων αυξήθηκε ραγδαία το 2014 και το 2015. Εκείνη την εποχή οι τοπικές αρχές και οι εργολάβοι συνήθως έβρισκαν γρήγορα μια λύση, καθώς επρόκειτο για πολλά χρήματα για μια μέση οικογένεια.
Το ενδιαφέρον για την Τιαντζίν και άλλες περιοχές γύρω από το Πεκίνο αυξήθηκε πριν από την πανδημία, καθώς οι άνθρωποι που εργάζονται στην πρωτεύουσα αναζητούσαν πιο προσιτές επιλογές στέγασης.
Πέρα από τα πρόσφατα προβλήματα της Κίνας με τα ακίνητα, το δίλημμα των αγοραστών κατοικιών έχει τις ρίζες του σε ένα σύστημα καταγραφής νοικοκυριών –που ονομάζεται hukou– το οποίο υπαγορεύει σε ποιές περιοχές μπορούν τα παιδιά να φοιτήσουν σε δημόσιο σχολείο, μεταξύ άλλων παροχών. Πόλεις όπως η Τιαντζίν έχουν επίσης χρησιμοποιήσει πολιτικές hukou για να προσελκύσουν νέους κατοίκους.
Η ανώτατη ηγεσία της Κίνας δήλωσε σε συνάντηση στα τέλη Απριλίου ότι θα συνεχίσει να εργάζεται για να διασφαλίσει την παράδοση των κατοικιών και να προστατεύσει τα συμφέροντα των αγοραστών.
Η κατασκευάστρια εταιρεία Zhuoda απέχει πολύ από το να είναι μία από τις μεγαλύτερες της Κίνας. Ορισμένοι από τους αγοραστές κατοικιών που μίλησαν στο CNBC δήλωσαν ότι αφού κατέβαλαν τις αρχικές πληρωμές, ανακάλυψαν ότι το εν λόγω ακίνητο δεν ήταν απαραίτητα πιστοποιημένο έργο.
Η επίσημη εφημερίδα «Tianjin Daily» ανέφερε τον Μάρτιο του 2017 ότι το ίδιο έργο Xiyu Garden που κατασκευάστηκε από την Zhuoda Yidu Investment στην περιοχή Wuqing της Τιαντζίν παραβίασε τους κανόνες της πόλης για τις συναλλαγές ακινήτων, εισπράττοντας χρήματα από τους αγοραστές χωρίς να λάβει άδεια για εμπορικές πωλήσεις κατοικιών.
Η έκθεση ανέφερε ότι οι τοπικές αρχές επέβαλαν κυρώσεις και διέταξαν διόρθωση. Τα αρχεία στα οποία αποκτήθηκε πρόσβαση μέσω της επιχειρηματικής βάσης δεδομένων Qichacha έδειξαν ότι η Zhuoda Yidu δεν έλαβε άδειες για πωλήσεις εμπορικών κατοικιών μέχρι τον Αύγουστο του 2018, αν και είχε λάβει άδειες κατασκευής για μέρος του έργου ήδη από το 2016.
Οι αγοραστές των διαμερισμάτων της Τιαντζίν γνώριζαν για μια ανεπιτυχή προσπάθεια να μπει το έργο στον κατάλογο ημιτελών κατοικιών της κεντρικής κυβέρνησης (που συνήθως εγγυάται τη χρηματοδότηση μέχρι την ολοκλήρωση.
Ορισμένοι είδαν την τελευταία προτεινόμενη διευθέτηση της διαφοράς ως απάντηση στις αλλαγές της κεντρικής πολιτικής, καθώς ήταν μια πορεία προς την ολοκλήρωση της κατασκευής αντί να αφήσει το έργο σε εκκρεμότητα.
Τα προβλήματα του τομέα των ακινήτων έχουν επίσης επιβαρύνει τα οικονομικά της τοπικής αυτοδιοίκησης, η οποία κάποτε απέφερε σημαντικά έσοδα από τις πωλήσεις γης σε εργολάβους.
Μεταξύ των κινεζικών πόλεων υψηλού εισοδήματος, η Τιαντζίν έχει ένα από τα υψηλότερα επίπεδα χρέους σε σχέση με το ΑΕΠ, σύμφωνα με την S&P Global Ratings.
Για πολλά νοικοκυριά, η ακίνητη περιουσία αντιπροσώπευε το μεγαλύτερο μέρος του πλούτου τους, συχνά αποτέλεσμα της συγκέντρωσης των αποταμιεύσεων των παππούδων και των συγγενών τους.
Πρόκειται για αποταμιεύσεις αρκετών ετών. Το μέσο κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα το 2023 για τους κατοίκους της πόλης του Πεκίνου ήταν 88.650 γιουάν και 51.271 γιουάν στο Τιαντζίν, αντανακλώντας το πολύ χαμηλότερο κόστος ζωής.
