Οι περισσότεροι Αμερικανοί αγοραστές κατοικιών που συνάπτουν στεγαστικό δάνειο επιλέγουν μια επιλογή σταθερού επιτοκίου 30 ετών – αλλά μπορεί να μην συνειδητοποιούν πόσο ασυνήθιστη είναι αυτή η προσφορά.

«Το ενυπόθηκο δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών είναι μια μοναδικά αμερικανική κατασκευή», δήλωσε ο Greg McBride, επικεφαλής οικονομικός αναλυτής της Bankrate.

Πιστή στο όνομά της, μια υποθήκη σταθερού επιτοκίου 30 ετών κατανέμει την αποπληρωμή σε 30 χρόνια, με επιτόκιο που παραμένει το ίδιο για όλη τη διάρκεια του δανείου.

Εφόσον δεν κάνετε αναχρηματοδότηση ή δεν πουλήσετε το σπίτι σας, το επιτόκιο που παίρνετε κατά την έναρξη του στεγαστικού σας δανείου δεν θα αλλάξει, δήλωσε ο κ. Jacob Channel, ανώτερος οικονομολόγος της LendingTree. «Θα έχετε ακριβώς το ίδιο επιτόκιο, ανεξάρτητα από το τι κάνει η ευρύτερη αγορά», τόνισε.

Το 2022, το 89% των αγοραστών κατοικιών υπέβαλε αίτηση για 30ετές ενυπόθηκο δάνειο, σύμφωνα με κυβερνητικά στοιχεία που αναλύθηκαν από το Homebuyer.com.

Το ενυπόθηκο δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών υπάρχει στις ΗΠΑ λόγω του βάθους των χρηματοπιστωτικών αγορών της χώρας, λένε οι ειδικοί.

«Αν δεν είχαμε την κυριαρχία του ενυπόθηκου δανείου σταθερού επιτοκίου στην αμερικανική αγορά στεγαστικών δανείων, θα βλέπαμε πολύ υψηλότερο επίπεδο άγχους μεταξύ των ιδιοκτητών κατοικιών», δήλωσε ο McBride.

Ο «αληθινός λόγος» για την 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου

Η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων χρεογράφων στις ΗΠΑ είναι ο «μόνος λόγος» για την ύπαρξη του ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου 30 ετών, εξήγησε ο McBride.

Περίπου τα μισά από όλα τα ενυπόθηκα δάνεια που εκδίδονται στις ΗΠΑ καταλήγουν σε τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα δάνεια και πωλούνται σε επενδυτές ομολόγων, υπογράμμισε.

Αν και τα ενυπόθηκα χρεόγραφα βρέθηκαν στο επίκεντρο της χρηματοπιστωτικής κρίσης και της Μεγάλης Ύφεσης, έχουν γίνει βελτιώσεις για την αποφυγή του κινδύνου. Οι δανειστές, για παράδειγμα, ενίσχυσαν τις διαδικασίες σύναψης τέτοιων δανείων και βελτίωσαν τα πρότυπα αναδοχής και αξιολόγησης των εξασφαλίσεων, ενώ υπάρχουν πλέον και άλλες προστατευτικές δικλείδες που δεν υπήρχαν πριν από μια δεκαετία.

Οι ενυπόθηκοι τίτλοι είναι ελκυστικοί για τους επενδυτές στις ΗΠΑ και σε ολόκληρο τον κόσμο, επειδή η κρατική χορηγία τους καθιστά ασφαλείς επενδύσεις για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Παρέχουν επίσης μια σταθερή πληρωμή, δήλωσε ο κ. Daryl Fairweather, επικεφαλής οικονομολόγος της Redfin.

Το επιτόκιο του 30ετούς στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου ακολουθεί στενά τα 10ετή κρατικά ομόλογα, επειδή «τα αμερικανικά ακίνητα είναι εξίσου καλή επένδυση με ένα ομόλογο του αμερικανικού δημοσίου», είπε.

Ωστόσο, οι ενυπόθηκοι τίτλοι είναι «μόνο ένα μέρος της ιστορίας», σύμφωνα με τον κ. Enrique Martínez García, σύμβουλο οικονομικής πολιτικής της Ομοσπονδιακής Τράπεζας του Ντάλας.

«Υπάρχουν δύο θεσμοί στην αμερικανική αγορά ενυπόθηκων δανείων που είναι πολύ συγκεκριμένοι για τις ΗΠΑ, οι Fannie Mae και Freddie Mac“, δήλωσε ο Martínez García.

Η ασφάλιση που παρέχουν η Fannie και η Freddie είναι ουσιώδης για τον λόγο για τον οποίο οι δανειστές είναι πρόθυμοι να αναλάβουν τον κίνδυνο που συνδέεται με τις μεταβολές των επιτοκίων, εξήγησε ο García.

«Στις άλλες χώρες, αυτός ο κίνδυνος μετακυλίεται στα νοικοκυριά, στους αγοραστές», είπε.

Ακόμη και στις χώρες όπου τα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο είναι διαδεδομένα, συνήθως καλύπτουν μικρότερες χρονικές περιόδους. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι στα κράτη αυτά λείπει τόσο η πορεία προς την τιτλοποίηση όσο και τα ιδρύματα που αναλαμβάνουν τον μακροπρόθεσμο κίνδυνο, κατέληξε ο García.

Ενώ οι αγοραστές κατοικιών σε άλλες χώρες μπορούν συνήθως να λάβουν μακροπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια ή δάνεια με σταθερό επιτόκιο, στις ΗΠΑ δεν συνηθίζεται αυτός ο συνδυασμός των χαρακτηριστικών.

Στον Καναδά, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες κατοικιών μπορεί να πάρουν ένα στεγαστικό δάνειο που εκτείνεται σε 25 χρόνια, αλλά αναμένεται να αναχρηματοδοτούνται κάθε πέντε χρόνια περίπου, δήλωσε ο Channel.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορεί να λάβουν υποθήκες σταθερού επιτοκίου, αλλά τα δάνεια αυτά διαρκούν μόνο μέχρι πέντε χρόνια.

Η διαφορά μεταξύ σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου στεγαστικών δανείων έγκειται στο ποιος φέρει τον κίνδυνο των διακυμάνσεων των επιτοκίων, δήλωσε ο García. Με τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αναλαμβάνουν τον κίνδυνο. Με τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, τον αναλαμβάνουν οι καταναλωτές.